Австралиец купил виллу на Бали: что придётся заплатить дома

Почти вся публичная информация о налогах на балийскую виллу описывает индонезийскую половину: PBB, налог с аренды, сбор при сделке. Для покупателя из Австралии это ровно половина расчёта. Вторая половина находится дома, и без неё цифра доходности получается завышенной. Разбираем, что именно требует австралийская сторона, как работает зачёт уже уплаченного в Индонезии налога и где чаще всего ошибаются в модели. Австралия при этом — крупнейший источник иностранного спроса на острове: 1 171 531 прибытие через погранконтроль аэропорта Нгурах-Рай за январь–август 2026 года.

Правило первое: резидент декларирует мировой доход

Австралийское налоговое ведомство формулирует это прямо: налоговый резидент Австралии обязан декларировать любой зарубежный доход, который он получает. Сюда входят доход от занятости, от инвестиций и активов, а также прирост капитала по зарубежной недвижимости.

Два практических следствия, которые чаще всего игнорируют:

• Обязанность не зависит от того, переводились ли деньги в Австралию. Доход, оставшийся на индонезийском счёте или реинвестированный в объект, декларируется так же.
• Все суммы пересчитываются в австралийские доллары — либо по курсу на момент операции по установленным правилам перевода, либо по публикуемому среднему курсу, дневному или месячному.

Источник: ATO, Australian resident for tax purposes — foreign and worldwide income.

Отдельно стоит понимать, что налоговое резидентство определяется тестами налогового ведомства, а не самоощущением или количеством дней на Бали. Человек, проводящий на острове полгода, вполне может оставаться австралийским резидентом — и наоборот. Это первый вопрос, который стоит закрыть с консультантом, потому что от него зависит вся конструкция.

Правило второе: двойного налога, как правило, нет — но зачёт ограничен

Механизм называется foreign income tax offset. Логика простая: если вы фактически уплатили налог за рубежом с дохода, который включён в австралийскую налоговую базу, уплаченная сумма уменьшает австралийский налог.

Условия, которые ATO называет прямо: налог должен быть фактически уплачен (или считаться уплаченным), соответствующий доход должен быть включён в австралийскую базу, и у вас должны быть документы, подтверждающие уплату. Отдельная оговорка касается прав: зачёт применим, когда у зарубежной страны есть право облагать этот доход; если права не было, правильный путь — требовать возврат там, а не уменьшать налог здесь.

Главное ограничение: зачёт не может превышать австралийский налог, приходящийся на тот же доход. Если в Индонезии удержали больше, разница не возвращается и не превращается в переплату к возврату.

Источники: ATO, Claiming a foreign income tax offset.

Отсюда сугубо практическое требование к организации аренды: индонезийский налог должен быть уплачен правильно и подтверждён документально. Если доход проходит мимо легального контура — по договорённости с управляющим и без деклараций, — зачитывать в Австралии будет нечего, и налог фактически придётся платить дважды. Как устроен легальный контур сдачи и какие документы он даёт на выходе, разобрано в статье Легальная сдача виллы на Бали.

Роль соглашения об избежании двойного налогообложения

Между Индонезией и Австралией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно не отменяет обязанность декларировать доход в стране резидентства. Его функция иная: распределить права на налогообложение между странами и в ряде случаев снизить ставки удержания у источника.

Для дохода от недвижимости логика стандартна: он облагается прежде всего там, где находится объект, то есть в Индонезии, а страна резидентства устраняет двойное налогообложение через зачёт. Что именно применимо в вашей ситуации и какие ставки удержания действуют, зависит от структуры владения — лисхолд на физлицо, PT PMA или иная — и требует проверки у консультанта. Что дают разные структуры, разобрано в статье PMA-компания или лисхолд.

Что происходит при продаже

Продажа — вторая точка, где встречаются две юрисдикции. В Индонезии при передаче прав действует финальный налог, рассчитываемый от суммы сделки. В Австралии прирост капитала по зарубежному активу входит в налоговую базу резидента.

Конкретный результат зависит от слишком большого числа переменных, чтобы давать здесь формулу: срок владения, структура сделки, наличие иных доходов в году продажи, курс на даты покупки и продажи. Последний пункт стоит подчеркнуть: расчёт ведётся в австралийских долларах, а значит, движение рупии и доллара США между покупкой и продажей само по себе создаёт налоговый эффект — даже если в долларах цена не изменилась. Как считать валютную часть, разобрано в материале Валютный риск: доллар, рупия и вилла на Бали. Механику самой продажи и окна выхода мы разбираем в статье Как продать виллу на Бали.

Как это меняет модель доходности

Типичная ошибка в расчёте выглядит так: берётся валовая выручка, вычитаются управление и операционные расходы, вычитается индонезийский налог — и полученная цифра называется чистой доходностью. Для австралийского резидента это промежуточный результат, а не итог.

Разница между третьей и четвёртой строкой зависит от вашей предельной ставки в Австралии. Именно поэтому «доходность виллы» — величина не объекта, а связки «объект + владелец»: у двух покупателей одной и той же виллы итоговые цифры будут разными. Как устроена доходная модель на балийской стороне и какие допущения в ней обычно завышены, разобрано в статье Доходность вилл на Бали.

Стоит ли это того по сравнению с домашним рынком

Этот вопрос выходит за рамки налогов, и однозначного ответа у него нет: австралийская недвижимость даёт понятную юрисдикцию и доступ к кредиту, балийская — другую точку входа по капиталу и другой профиль дохода. Прямое сопоставление двух рынков по цифрам мы делали в отдельном материале Бали против Голд-Коста. Здесь важно только одно: сравнивать нужно итоговые цифры после налогов обеих стран, а не индонезийскую «чистую доходность» против австралийской «чистой доходности после всех налогов».

Итог: для налогового резидента Австралии вилла на Бали — это две налоговые истории, а не одна. Индонезийскую половину закрывает легальный контур аренды и правильно уплаченный местный налог; австралийскую — декларирование мирового дохода, пересчёт в австралийские доллары и зачёт уплаченного за рубежом в пределах австралийского налога на тот же доход. Практический вывод один и он скучный: считайте доходность по итоговой цифре после обеих юрисдикций и держите документы об уплате индонезийского налога — без них выгодная часть механизма не работает.

Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Мы не являемся налоговыми консультантами ни в Индонезии, ни в Австралии; правила и ставки меняются, а результат зависит от вашей личной ситуации — сверяйтесь со своим налоговым советником и с действующими разъяснениями налогового ведомства.