- Провинция Бали заблокировала подачу заявок новых PT PMA через систему лицензирования OSS по 18 видам деятельности низкого и средне-низкого риска. В списке — код 68111 «недвижимость: собственная или арендованная», а также коды отелей, гостевых домов и прочего размещения.
- Ограничение действует с третьей недели мая 2026 года, публично объявлено губернатором Ваяном Костером 22–23 июля 2026 года и согласовано с министерством инвестиций. Заявки под закрытыми кодами получают автоматический отказ.
- Уже зарегистрированные компании не аннулируются: они продолжают работать по действующим лицензиям, но попадают под усиленные проверки и обязаны сдавать отчётность LKPM.
- Схема «покупаю виллу и открываю под неё собственное новое PT PMA по 68111» на Бали больше не собирается. Остаются два рабочих пути: прямой leasehold (Hak Sewa), оформленный на инвестора, и покупка у застройщика с уже выстроенной структурой и корректным назначением объекта.
- Право иностранца арендовать землю по Hak Sewa на своё имя эта мера не затрагивает — она про лицензирование компаний, а не про титул.
Самая популярная схема входа иностранца в арендный бизнес на Бали перестала собираться. С третьей недели мая 2026 года провинция не пропускает заявки новых компаний PT PMA через систему лицензирования OSS по 18 видам деятельности — и в этом списке стоит код 68111, «недвижимость: собственная или арендованная». Публично об этом объявили только 22–23 июля, поэтому часть покупателей узнала о запрете уже после того, как внесла задаток. Разбираем, что именно закрыли, кого это касается на самом деле и какие пути входа остались легальными.
Что произошло с регистрацией PT PMA на Бали?
Коротко: правительство провинции Бали ограничило доступ иностранных компаний к системе Online Single Submission (OSS) — единой государственной платформе, через которую в Индонезии регистрируют бизнес и получают разрешения. Заявки новых PT PMA (компания с иностранным участием) по 18 кодам классификатора видов деятельности KBLI низкого и средне-низкого риска теперь отклоняются автоматически. Мера согласована с министерством инвестиций и, по словам чиновников, действует с третьей недели мая 2026 года, хотя губернатор Ваян Костер объявил о ней публично только 22–23 июля.
Мотивировка властей — защита местного малого бизнеса. Иностранные фирмы заходили в низкорисковые категории, где достаточно базового регистрационного номера NIB и виртуального офиса, и конкурировали с индонезийскими предпринимателями в отраслях, которые исторически были их территорией.
«Инвестиции должны соответствовать видению развития Бали, уважать местную мудрость и укреплять народную экономику на основе МСП», — губернатор Бали Ваян Костер, 23 июля 2026 года.
Для инвестора в недвижимость важны прежде всего четыре кода из списка.
| Код KBLI | Вид деятельности | Что закрывает на практике |
|---|---|---|
| 68111 | Недвижимость: собственная или арендованная | Владение и сдача объекта через собственное юрлицо — базовый код арендного бизнеса |
| 55110 | Отели (до 6000 м²) | Гостиничный формат управления виллой или мини-комплексом |
| 55120 | Гостевые дома класса «мелати» | Бюджетный формат размещения |
| 55900 | Прочее размещение | «Запасной» код, которым часто закрывали посуточную аренду |
Остальные четырнадцать кодов из списка к недвижимости прямого отношения не имеют, но показывают логику: кафе (56303), аренда автомобилей и мотобайков (77100 и 77311), управленческий и промышленный консалтинг (70204 и 70209), розничная торговля одеждой и продуктами, ателье, фитнес и спортобъекты, аптеки традиционной медицины.
Официального номера постановления по этой мере не публиковалось. И индонезийские, и англоязычные издания описывают её как административную блокировку кодов внутри OSS, одобренную министром инвестиций, а не как опубликованный нормативный акт. Это важная деталь: правила такого типа могут корректироваться быстрее, чем закон, — и в обе стороны.
Кого это касается, а кого нет
Первая реакция рынка была паникой — «иностранцам запретили недвижимость на Бали». Это не так. Разделим три разные вещи, которые в обсуждениях постоянно смешивают.
| Что именно | Затронуто ли | Комментарий |
|---|---|---|
| Регистрация новой PT PMA под кодом 68111 на Бали | Да, закрыто | Заявка получает автоматический отказ в OSS |
| Уже действующая PT PMA с этим кодом | Нет, работает | Лицензии сохраняются; отчётность LKPM обязательна, проверки усилены |
| Leasehold (Hak Sewa) на физическое лицо | Нет | Это титул на землю, а не лицензия на деятельность — коды KBLI здесь не используются |
Отдельно стоит сказать про freehold: его у иностранца не было и раньше. Право собственности на землю в Индонезии закреплено за гражданами страны — это прямой запрет закона, а не следствие июльской меры. Легальный формат для иностранца — долгосрочная аренда Hak Sewa с правом строить, сдавать и передавать права.
Почему сломалась схема «вилла + своё PT PMA»
Последние несколько лет типовой сценарий выглядел так: инвестор берёт участок в аренду или покупает виллу у застройщика, открывает собственную PT PMA с кодом 68111, оформляет на неё операционную деятельность и сдаёт объект посуточно. Компания давала три вещи сразу — легальное основание для коммерческой аренды, возможность получить инвесторский KITAS и понятную налоговую конструкцию.
Теперь первый шаг этой цепочки не проходит: новую PMA под «недвижимость» на Бали просто не зарегистрировать. При этом сопутствующие коды размещения тоже закрыты, так что обойти запрет заменой 68111 на «отель» или «прочее размещение» не получится.
Как это выглядит на практике. Инвестор внёс задаток за виллу в Чангу в июне, планируя открыть PMA к моменту сдачи. В июле выясняется, что заявка не проходит: код заблокирован ещё с мая. Объект куплен, а операционной структуры под него нет. Варианты: передавать управление лицензированной УК, договариваться о структуре с застройщиком или искать готовую компанию с активными разрешениями — с полным аудитом её прошлого.
Именно поэтому вопрос «PMA или leasehold», который раньше был вопросом удобства и налогов, в июле 2026 года стал вопросом доступности: один из двух вариантов для новых игроков временно закрыт.
Что остаётся легальным: два рабочих пути
Путь первый — прямой leasehold на инвестора. Земля берётся в долгосрочную аренду по Hak Sewa, право оформляется нотариальным актом на двух языках прямо на физическое лицо. Никаких NIB и кодов KBLI для самого титула не нужно: это гражданско-правовой договор, а не лицензия. Проверять здесь нужно другое — зону участка (посуточная аренда легальна не везде), чистоту сертификата у нотариуса и срок аренды с механизмом продления. Как это устроено пошагово — в разборе оформления leasehold в Индонезии.
Путь второй — покупка у застройщика с уже готовой структурой. Когда объект строится в проекте, где назначение земли, разрешения KKPR и PBG и операционная модель выстроены заранее, покупателю не нужно собирать юридический контур самостоятельно. Сдачей занимается лицензированная управляющая компания со своими действующими разрешениями, а собственник получает доход по договору с ней. Что именно проверять у застройщика — в чек-листе из шести шагов и в разборе документов KKPR, PBG и SLF.
Есть и третий вариант — купить действующую PT PMA с активным кодом. Формально он работает, и цена таких компаний после 23 июля заметно выросла. Но вместе с лицензией покупатель принимает историю юрлица целиком: налоговые обязательства, старые договоры, возможные долги и претензии. Это отдельная сделка с юридическим и налоговым аудитом, а не «покупка папки с документами». Для инвестора с одной виллой издержки обычно перевешивают выгоду.
Чек-лист покупателя в новых условиях
- Спросите про операционку до задатка. Не «есть ли у объекта документы», а «на какой структуре объект будет сдаваться и кто держит лицензию». Ответ «откроете PMA» с июля 2026 года на Бали больше не работает.
- Проверьте зону. Легальность посуточной аренды определяется зонированием участка, и никакая компания этого не компенсирует.
- Уточните разрешения управляющей компании. У УК должны быть собственные действующие лицензии, полученные до блокировки, — попросите показать NIB и коды.
- Заложите налоги от реальной цены. С переходом надзора в систему Coretax сверка данных о сделках, владельцах и платежах идёт автоматически: занижение в договоре всплывает без участия инспектора. Как это устроено — в разборе налогов на недвижимость на Бали.
- Не путайте визу и структуру владения. Инвесторский KITAS раньше часто получали через собственную PMA; если компании нет, маршрут получения ВНЖ нужно планировать отдельно — см. KITAS и визы для владельца виллы.
Что это значит для рынка дальше
Мера бьёт по входу мелкого иностранного капитала в операционные ниши — и одновременно повышает ценность объектов, у которых юридический и операционный контур выстроен застройщиком. Покупатель, который раньше собирал конструкцию сам, теперь платит за то, чтобы её собрали до него. Параллельно идут два процесса в ту же сторону: цифровая переоценка земли по регламенту ATR/BPN №3/2026, где полный электронный пакет документов добавляет к оценке объекта 20–40%, и усиление иммиграционного контроля — за первое полугодие 2026 года с острова выдворили 342 иностранца, в том числе за работу не по статусу.
Общий вектор читается однозначно: остров не закрывается для иностранных денег, но перестаёт принимать их в «лёгкой» форме — через быстро открытую компанию с виртуальным адресом. Выигрывает тот, у кого документы в порядке до сделки, а не после.
В проектах DOMA право оформляется прямо на инвестора через leasehold с нотариальным сопровождением, разрешительный пакет собирает застройщик, а сдачей занимается управляющая компания с собственными лицензиями — то есть покупателю не нужно регистрировать юрлицо, чтобы вилла легально работала. Посмотреть экономику конкретного объекта можно в конфигураторе, а прикинуть доходность — в калькуляторе ROI.
Частые вопросы
Значит ли это, что иностранцу больше нельзя купить виллу на Бали?
Нет. Ограничение касается регистрации новых иностранных компаний в 18 отраслях, а не права иностранца получить землю в долгосрочную аренду. Leasehold (Hak Sewa) оформляется нотариальным актом на физическое лицо и не требует ни NIB, ни кода KBLI 68111. Изменилось другое: под сдачу виллы в аренду теперь нельзя быстро открыть собственное PT PMA по «недвижимости».
Что будет с моей уже открытой PT PMA с кодом 68111?
Она продолжает работать. Мера закрывает подачу новых заявок, а не действующие лицензии: компании, получившие NIB и разрешения до блокировки, сохраняют право деятельности. При этом обязанность сдавать отчётность LKPM остаётся, а проверки таких компаний усилены — расхождения в отчётности, виртуальные адреса и фактически неведущаяся деятельность стали заметнее.
Можно ли зарегистрировать компанию в другой провинции и работать на Бали?
Формально код KBLI закрыт именно в балийском сегменте системы OSS. Но деятельность привязывается к фактическому месту ведения бизнеса и адресу объекта, поэтому «компания из Джакарты для виллы в Убуде» — это конструкция, которая при первой же проверке рассыпается. Консультанты на острове оценивают такой обход как высокорисковый.
Стоит ли покупать готовую PT PMA с активным кодом 68111?
Такие компании резко выросли в цене, но вместе с лицензией покупатель получает всю историю юрлица: налоговые обязательства, прошлые договоры, возможные долги и претензии. Это сделка, которая требует отдельного аудита — юридического и налогового. Для покупателя одной виллы издержки и риски обычно перевешивают выгоду.
Как теперь легально сдавать виллу в посуточную аренду?
Через лицензированную управляющую компанию, у которой есть собственные действующие разрешения на управление и размещение. Собственник получает доход как арендодатель по договору с УК, а операционную лицензию держит управляющий. Отдельно проверьте зону участка: посуточная аренда легальна не везде.