- Безопасная оплата виллы на этапе стройки идёт за построенное, а не за обещанное. Стандарт в проектах, которые ведёт DOMA, это 30/30/30/10 после подписанных актов этапов, с эскроу у BPN. Обычно это один человек в двух ролях,">нотариуса на деньги за землю.
- Скидка за 100% предоплату на рынке существует, но почти никогда не стоит риска. Платя всё вперёд, вы 12–15 месяцев несёте стопроцентный риск на всю сумму и теряете рычаг влияния на сроки.
- Рассрочка на год это распределение той же цены во времени без процентов, а не кредит. Выгода в том, что капитал работает дольше у вас, а каждый платёж подтверждён этапом.
- Валютный риск реален. Цену фиксируют в долларах, платёж по закону идёт в рупиях, а курс в октябре 2026 держался выше 18 000 за доллар. Курсовую оговорку в договоре проверяют до первого перевода.
- Главный риск любой схемы это предоплата вперёд этапа. Деньги должны идти после акта, через эскроу или прямым платежом подрядчику, а не на счёт посредника «на будущее».
Платить за виллу на Бали лучше по этапам после подписанных актов, а не всё сразу. Скидка за 100% предоплату на рынке встречается, но она почти никогда не покрывает риск, который вы берёте на 12–15 месяцев стройки. Рассрочка на год это та же цена, распределённая во времени без процентов, и при ней деньги следуют за бетоном. Стандарт в проектах, которые ведёт DOMA, это 30/30/30/10 после актов, с эскроу у нотариуса на деньги за землю. Ниже сравниваем три способа оплаты, разбираем валютный риск при рупии выше 18 000 за доллар и считаем разницу на цифрах.
Три способа платить за виллу
| Ось | Оплата по этапам 30/30/30/10 | Рассрочка на год | 100% сразу со скидкой |
|---|---|---|---|
| Когда платите | после акта каждого этапа | по графику 12 месяцев, привязка к этапам | при подписании договора |
| Переплата | 0% | 0%, цена из договора | минус скидка, рыночная практика 3–7%, оценка |
| Риск недостроя | ограничен оплаченным этапом | ограничен оплаченным этапом | на всю сумму до передачи |
| Рычаг на сроки | есть, следующий транш после акта | есть | нет |
| Валютный риск | на каждый транш отдельно | на каждый платёж отдельно | один раз, в день платежа |
| Ваш капитал | работает у вас до 12 месяцев | работает у вас до 12 месяцев | заморожен с первого дня |
| Эскроу | деньги за землю у нотариуса | деньги за землю у нотариуса | зависит от продавца |
Разница между первыми двумя колонками небольшая, в проектах DOMA рассрочка на год это и есть оплата по этапам, растянутая на календарный год. Настоящая развилка проходит между «платить за построенное» и «платить за обещанное».
Как работает оплата по этапам 30/30/30/10
Схема простая. Первые 30% вы платите при подписании пакета договоров, и этот платёж запускает стройку и регистрацию лизхолда на ваше имя. Следующие 30% идут после акта по фундаменту, ещё 30% после акта по конструктиву и кровле, последние 10% при передаче виллы по гарантийные сроки, выплата последних 10% и запуск">акту приёма-передачи, когда дом стоит с мебелью и работающим бассейном. Между платежами вы получаете фото- и видеоотчёты с площадки раз в две недели, а после каждого этапного платежа в течение двух недель официальный акт выполненных работ. Как это устроено в деталях, разобрано в статье о рассрочке от застройщика на Бали и в глоссарии оплата по этапам.
Главное в этой конструкции не удобство, а защита. Деньги у исполнителя появляются только после результата. Не сдал этап, не получил транш. С 2026 года в проектах, которые ведёт DOMA, это усилено структурой из трёх договоров. Договор аренды земли вы подписываете напрямую с землевладельцем, договор подряда напрямую с генподрядчиком, а с DOMA договор на услуги координатора. Строительный бюджет идёт напрямую исполнителю, деньги за землю через эскроу у нотариуса, а не на счёт посредника. Почему мы перешли на эту схему, объяснено в статье почему DOMA изменила схему работы.
Правильный вопрос не «какая скидка за всё сразу», а «что я получаю за каждый платёж и кто держит деньги между этапами».
Рассрочка на год
Рассрочка на год это не кредит. Процентов, комиссий за рассрочку и инфляционной надбавки нет, итоговая сумма известна в день подписания и совпадает с ценой из договора. Отличие от базовой схемы в том, что график платежей согласуется индивидуально и растягивается на 12 месяцев, при этом каждый платёж по-прежнему привязан к этапу. Для покупателя это означает, что капитал дольше работает у него. Если вы не вынимаете деньги из депозита или облигаций ради виллы, а платите по мере стройки, разница становится ощутимой, расчёт ниже.
Есть и обратная сторона, о которой честно говорят не все. Рассрочка требует дисциплины с вашей стороны. Пропущенный платёж останавливает стройку вашей виллы, а условия переноса и расторжения нужно прочитать до подписания, а не во время форс-мажора. Валюта и способ оплаты, реквизиты и порядок фиксируются в договоре. Это международный перевод или конвертация USDT в рупии у лицензированного обменника, напрямую криптой в Индонезии платить нельзя. Маршруты из России, Казахстана и ОАЭ разобраны в статье как перевести деньги за виллу на Бали.
100% сразу и скидка за это
Скидка за полную предоплату на рынке Бали существует, обычно её предлагают застройщики, которым нужны деньги на стройку сейчас. Конкретный размер мы не обещаем и не называем как норму, рыночная практика лежит в диапазоне нескольких процентов. Арифметика против неё почти всегда. Допустим, скидка 7% на виллу за $139 000, это $9 730. Взамен вы отдаёте всю сумму в день подписания и 12–15 месяцев несёте стопроцентный риск на неё. Не только риск недостроя, но и риск того, что у продавца возникнут проблемы с другими объектами, налоговой или банком, и ваша вилла окажется в общей массе обязательств.
Если скидку предлагают настойчиво, задайте один вопрос. Зачем проекту ваши деньги вперёд этапа, если стройка финансируется из этапных платежей всех покупателей? Ответ про «оборотные средства» означает, что вы кредитуете застройщика своими деньгами без процентов и без залога. В проектах, которые ведёт DOMA, предоплата вперёд этапов не практикуется, потому что она ломает саму идею оплаты за построенное.
Валютный риск при рупии выше 18 000
Цена виллы обычно фиксируется в долларах, а платёж внутри Индонезии по закону о валюте UU №7/2011 идёт в рупиях. Между этими двумя фактами лежит курсовая оговорка, то есть по какому курсу, какого банка и на какую дату пересчитывается платёж. В 2026 году это не формальность. Курс держался около 18 000 рупий за доллар уже в июле и в октябре оставался на этом уровне, 17 985 на 20 октября по данным Bank Indonesia. При платеже $41 700 (первые 30% от $139 000) разница в 3% курса это $1 250 на одном транше.
Для схемы с этапами валютный риск распределён на четыре даты. Это может сыграть в обе стороны, но в договоре важно, чтобы было ясно, какая сторона несёт разницу. Для 100% предоплаты риск сжат в один день и один курс. Если вы платите в долларах, а продавец конвертирует их в рупии, спросите, что происходит с курсовой разницей, если рупия укрепится или ослабнет между переводом и зачислением. Как читать и править эту формулировку, разобрано в статье курсовая оговорка в договоре.
Эскроу и риск предоплаты вперёд этапа
Главный риск любой схемы оплаты один, и это деньги, ушедшие вперёд результата на счёт, который вы не контролируете. В Индонезии нет привычного банковского эскроу для розничных сделок с землёй, его роль выполняет нотариус. Деньги за землю переводятся на счёт нотариуса или блокируются до момента, когда договор аренды подписан и зарегистрирован, а оригинал сертификата собственника, его безотзывное согласие и подписи супруги и наследников хранятся у нотариуса на депоненте весь срок аренды. В проекте Mirador земля Hak Milik оформлена в лизхолд по схеме 29+10+30 лет с 4 марта 2026, сертификат хранится у нотариуса, оплата за землю идёт через эскроу. Подробнее в глоссарии эскроу и депонирование у нотариуса.
Что проверить перед первым переводом. Кто именно держит депонент и на какой срок. На чей счёт идёт строительный бюджет, подрядчика или посредника. Есть ли в договоре подряда штрафы за срыв этапов. Какой курс и дата пересчёта зафиксированы. Если на любой из четырёх вопросов ответ размытый, переводить деньги рано.
Расчёт на цифрах
Берём виллу за $139 000 с сдачей через 12 месяцев и сравниваем три способа оплаты. Для этапов используем график 30/30/30/10 с платежами в месяцы 0, 4, 8 и 12. Свободный капитал до момента платежа считаем размещённым под 4,5% годовых в валюте, это консервативная ставка депозита или коротких облигаций в 2026 году, оценка. Скидку за 100% предоплату берём 7%, верхняя граница рыночной практики. Валютную разницу считаем как сценарий колебания курса на 3% в неблагоприятную сторону.
| Строка | Этапы 30/30/30/10 | Рассрочка на год | 100% сразу, скидка 7% |
|---|---|---|---|
| Цена по договору | $139 000 | $139 000 | $129 270 |
| Доход на невыплаченный капитал под 4,5% | +$2 500 | +$2 800 | 0 |
| Сумма под риском недостроя в месяц 6 | $83 400 | $69 500 | $129 270 |
| Сумма под риском в месяц 11 | $125 100 | $127 400 | $129 270 |
| Сценарий курса −3% на платежах | −$1 250 на одном транше, остальные по новому курсу | распределено на 12 платежей | −$3 880 одним днём или 0, если курс в вашу сторону |
| Эффективная цена | ≈$136 500 | ≈$136 200 | ≈$129 270 |
На бумаге предоплата выигрывает около $7 000. Но взгляните на строку риска. Шесть месяцев вы держите на кону $129 000 против $70 000–83 000 при этапах, и это без рычага на сроки. Если стройка задерживается на три месяца, при этапной оплате вы просто не платите следующий транш, а при предоплате пишете письма. Семь тысяч долларов это цена страховки на 12 месяцев от сценария, в котором теряется всё. По нашей оценке, для одного объекта она оправдана почти всегда. Экономику самой виллы после сдачи можно прогнать в ROI-калькуляторе.
Кому подходит
- Оплата по этапам 30/30/30/10. Большинству покупателей off-plan. Инвестору, который хочет минимальный риск при стандартной цене и готов держать $41 700 на каждый транш к дате акта.
- Рассрочка на год. Покупателю, у которого капитал приходит частями, например из продажи другого актива или из дохода бизнеса. Тому, кто не хочет вынимать деньги из работающих инструментов раньше срока.
- 100% сразу. Только при покупке готовой виллы с документами и историей сдачи, когда риска недостроя нет, а скидка реальна. На этапе стройки этот вариант подходит разве что тому, кто уже владеет виллой у этого же подрядчика и видел, как он сдаёт объекты.
Итог. Платите за построенное, а не за обещанное. Оплата по этапам 30/30/30/10 после актов и рассрочка на год дают одинаковую цену без процентов, ограничивают риск оплаченным этапом и сохраняют рычаг на сроки. Скидка за 100% предоплату почти никогда не стоит риска на всю сумму в течение года стройки. Курсовую оговорку и схему эскроу проверяйте до первого перевода, а не после. Если хотите посмотреть график платежей под свою виллу, напишите нам, покажем на цифрах.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной или юридической рекомендацией. Размер скидки за предоплату и ставка размещения капитала даны как оценки рыночной практики, курс рупии меняется ежедневно. Договор и курсовую оговорку проверяйте с юристом и нотариусом.
Источники: канон проектов DOMA (схема 30/30/30/10, три договора, эскроу у нотариуса), курс рупии Bank Indonesia (20.10.2026), закон о валюте UU №7/2011, статьи DOMA о рассрочке от застройщика, курсовой оговорке и переводе денег за виллу (2026), оценка рыночной практики скидок по открытым предложениям застройщиков Бали, 2026.
Частые вопросы
Как устроена оплата по этапам 30/30/30/10?
Первые 30% запускают стройку после подписания договоров, следующие 30% платятся после акта по фундаменту, ещё 30% после акта по конструктиву и кровле, и последние 10% при передаче виллы по акту приёма-передачи. Каждый платёж подтверждён этапом, а деньги за землю идут через эскроу у нотариуса.
Стоит ли платить 100% сразу ради скидки?
Почти никогда. Скидка в 5–7% на вилле за $139 000 это $7 000–10 000, а взамен вы 12–15 месяцев несёте полный риск на всю сумму. Те же деньги, временно размещённые под 4–5%, возвращают большую часть скидки без риска. Если скидка предлагается настойчиво, спросите, зачем проекту деньги вперёд.
В какой валюте платят за виллу на Бали?
Цена обычно фиксируется в долларах, а платёж внутри Индонезии по закону о валюте UU №7/2011 идёт в рупиях. Ключевой вопрос в договоре это курс и дата пересчёта. При рупии выше 18 000 за доллар размытая формулировка стоит реальных денег.
Что такое эскроу при покупке виллы?
Хранение денег или документов у нейтральной стороны до выполнения условий. Банковского эскроу для розничных сделок с землёй в Индонезии нет, его роль выполняет нотариус. Деньги за землю блокируются до регистрации лизхолда, а сертификат собственника хранится на депоненте.