- Санур это единственная зона Бали с положительным балансом поглощения номерного фонда (+2,7 п.п.) и прогнозом загрузки 84,6% на 2027 год по отчёту PT Hotel Investment Advisory от 1 сентября 2026. В Убуде баланс −8,1 п.п., прогноз 61,7%. Это гостиничные данные и модельный прогноз, а не загрузка вилл.
- Земля в Убуде стоит $250–750/м² (ADR, RevPAR, загрузку, чистую доходность и предложение,">DUVI, Q3 2026), в Сануре около $474/м² в среднем (LandLoom) и IDR 7,77 млн/м² по листингам. Медиана готовой виллы 2BR в Убуде $220 000, в Сануре 2BR на лизхолде 27–29 лет продаётся за IDR 3,4–5,7 млрд, то есть примерно $210 000–350 000.
- Ставка и загрузка разные. Убуд даёт ADR 2BR $165 при загрузке 60–65% у активных вилл и 87% у вилл под управлением партнёров DOMA. По Сануру публичная выборка посуточной аренды узкая, 27 объектов с ADR $139 и загрузкой 37%, модель района строится на длинных заездах.
- Гость разный. В Убуд едут за йогой, ретритами и природой круглый год, в Санур едут семьи, пары старшего возраста и медицинские туристы кластера KEK с заездами на недели.
- Убуд это рынок покупателя с широким выбором и входом off-plan от $139 000. Санур это дефицитный вторичный рынок с короткими остатками лизхолда и почти без новых проектов. Обе локации рабочие, но под разные сценарии.
Если коротко, Санур выигрывает по балансу спроса и предложения, Убуд по цене входа, ставке за ночь и выбору объектов. Санур это единственная зона Бали, где новый номерной фонд поглощается быстрее, чем строится, с балансом +2,7 п.п. и прогнозом загрузки 84,6% на 2027 год. Но это гостиничная статистика, а вилльный рынок Санура тонкий, вторичный и с короткими лизхолдами. Убуд, наоборот, под давлением нового предложения с балансом −8,1 п.п., зато здесь медиана виллы 2BR $220 000, вход off-plan от $139 000, ADR $165 и 87% загрузки у вилл под управлением. Ниже сравниваем оба района по шести осям, считаем на цифрах и говорим, кому какой подходит.
Два района, две разные экономики
Убуд это второй по объёму рынок острова после Чангу. Около 2 800 объектов посуточной аренды, круглогодичный спрос на йогу, ретриты и природу, земля в 2,5 раза дешевле, чем в Чангу, и широкий выбор новых проектов. Именно здесь работают все пять проектов DOMA, поэтому по Убуду мы знаем цифры не по листингам, а по собственным отчётам.
Санур это самый взрослый район юга. Пятикилометровая набережная, спокойное море за рифом, порт катеров на Нуса-Пениду и с 2025 года медицинская спецзона KEK с Bali International Hospital на 255 коек. Рынок здесь вторичный, почти целиком лизхолдовый, с единичными новыми проектами. Подробно о районе мы писали в статье Санур на Бали, почему это единственный район с растущим спросом.
Сравнение по шести осям
| Ось | Убуд | Санур |
|---|---|---|
| Баланс поглощения, прогноз загрузки 2027 | −8,1 п.п., 61,7%, 361 номер в стройке | +2,7 п.п., 84,6%, 0 номеров в стройке |
| Земля | $250–750/м², в среднем $316/м² | около $474/м² в среднем, IDR 7,77 млн/м² по листингам |
| Вилла 2BR | медиана готовой $220 000, off-plan от $139 000 | IDR 3,4–5,7 млрд (≈$210 000–350 000), лизхолд 27–29 лет |
| ADR и загрузка | $165, 60–65% у активных вилл, 87% у управляемых DOMA | $139, 37% по узкой выборке в 27 объектов |
| Гость | йога, ретриты, удалёнщики на месяц, круглый год | семьи, пары 45+, медтуризм KEK, долгие заезды |
| Предложение | широкое, 55% объявлений появились с марта 2026 | дефицитное, вторичное, почти без off-plan |
Спрос и предложение, что показывает отчёт
1 сентября 2026 года PT Hotel Investment Advisory выпустила отчёт о рисках и поглощении по районам Бали. Баланс поглощения показывает, успевает ли спрос за вводом новых номеров. Санур оказался единственной зоной с плюсом, +2,7 п.п. при нулевом новом строительстве и прогнозе загрузки 84,6% на 2027 год. Убуд получил −8,1 п.п., 361 номер в стройке и прогноз 61,7% в базовом сценарии, 47,7% в негативном.
Здесь обязательна оговорка. Это гостиничный номерной фонд и модельный прогноз, а не загрузка вилл. Вилла с бассейном и отельный номер конкурируют за разного гостя. Но как индикатор давления предложения данные полезны. В Убуде за год предложение аренды выросло на 43% по полигону AirROI, а 55% вилл на продажу выставлены с марта 2026 года, об этом мы писали в статье о предложении вилл в Убуде. Это рынок покупателя, где выигрывают объекты с управлением и видом. В Сануре предложение не растёт физически, район застроен, а высотный лимит 15 метров не даёт строить вверх.
Санур выигрывает по балансу спроса и предложения. Убуд выигрывает по цене входа, ставке за ночь и выбору. Это не рейтинг районов, а два разных сценария.
Цена земли и вилл
Земля в Убуде стоит $250–750 за м² по индексу DUVI (Q3 2026), в среднем $316/м² по LandLoom. В Сануре средняя около $474/м² по тому же источнику, а листинги дают IDR 7,77 млн/м². То есть сотка в Сануре дороже убудской примерно в полтора раза, но дешевле Чангу вдвое.
По готовым виллам картина такая. Медиана 2BR на лизхолде в Убуде составляет $220 000 по 20 площадкам (DUVI). Новые объекты дешевле, медиана выставленных с марта 2026 года $267 000 против $354 000 у старых объявлений, а вход в проект на этапе стройки, например Mirador в Лодтундухе, начинается от $139 000 за 2BR 72 м² с лизхолдом 29+10+30 лет. В Сануре двухспальная вилла по листингам Kibarer стоит IDR 3,4–5,7 млрд, по курсу около 16 300 рупий за доллар это примерно $210 000–350 000, и это лизхолд с остатком 27–29 лет без зафиксированного продления. Трёхспальная IDR 3,8–9,5 млрд. Off-plan в Сануре единичный, свободной земли под новые проекты почти нет.
Отсюда первая развилка. За одни и те же $220 000–250 000 в Убуде вы покупаете новую виллу с длинным лизхолдом и формулой продления, в Сануре вторичную виллу с остатком менее 30 лет. Как считать цену года владения и почему это важнее ценника, разобрано в статье о сроке аренды виллы.
Ставка, загрузка и гость
Убуд даёт ADR виллы 2BR $165 за ночь по DUVI и RevPAR $104 по рынку при загрузке 63%. Виллы под управлением партнёров DOMA держат 87% загрузки и RevPAR $144. Среднерыночная ставка по всем листингам Убуда ниже, около $113, потому что включает комнаты и гестхаусы, которых в районе 41%. Гость едет круглый год, сезонность сглажена, выраженных провалов нет.
По Сануру публичные данные по посуточной аренде тонкие. AirROI показывает ADR $139 и загрузку 37,1% по узкому полигону в 27 объектов, и переоценивать эти цифры не стоит. Экономика района строится иначе. Гость это семьи, пары старшего возраста и пациенты с сопровождающими, которые живут рядом с госпиталем две-три недели в любой месяц. Длинные заезды, мягкая сезонность, но ниже чек за ночь. Модель здесь ближе к long-stay или гибриду, чем к пиковому посуточному ADR. Для сравнения, средние по острову по AirDNA на сентябрь 2026 года составляют $132 за ночь и 57% загрузки.
Расчёт на цифрах
Возьмём виллу 2BR в каждом районе и посчитаем валовую выручку по открытым данным. Чистую доходность не обещаем, показываем только механику.
Убуд, готовая вилла за $220 000. ADR $165 × 365 × 63% ≈ $38 000 валовой выручки в год по рынку. При загрузке 87% у управляемых вилл выручка ≈ $52 500. Из валовой суммы вычитаются комиссии платформ 12–17%, комиссия УК 20–30%, расходы $7 500–13 000 и налог 10%, в результате рынок даёт 6–13% чистыми по DUVI, а сданные виллы партнёров DOMA 12,8% по факту. Вход off-plan от $139 000 при той же ставке улучшает соотношение, но добавляет 12–18 месяцев стройки без дохода.
Санур, вторичная вилла 2BR за ≈$276 000 (середина диапазона IDR 3,4–5,7 млрд). По узкой выборке AirROI $139 × 365 × 37% ≈ $18 800 валовой выручки в год, это вдвое ниже Убуда и явно недооценка, потому что в выборке мало целых вилл с бассейном. Если считать по гибриду с месячными заездами по ставке $2 500–3 500 в месяц и загрузке 80%, валовая выручка выходит $24 000–34 000. Это оценка по открытым данным платформ, а не факт. Сверху учитывайте остаток лизхолда 27–29 лет без продления, который при выходе через 10 лет станет остатком менее 20 и даст дисконт.
Вывод из расчёта простой. По открытым данным Убуд даёт более высокую выручку на вложенный доллар при более длинном горизонте владения. Санур даёт более ровную загрузку и защиту от нового предложения, но за более высокую цену земли и короткий лизхолд. Если по вашему объекту в Сануре есть выписки за год, считайте по ним, а не по этой оценке.
Источники: отчёт PT Hotel Investment Advisory «Bali Hotel Market Risk & Absorption Monitor 2026» (Bali Discovery, 01.09.2026), индекс DUVI (выпуск 1, Q3 2026), LandLoom через Own Property Abroad (09.05.2026), листинги Kibarer (06.2026), AirROI по районам (08.2025–07.2026), AirDNA по острову (16.09.2026), отчёты по сданным виллам партнёров DOMA.
Риски каждого района
Убуд. Рост предложения +43% за год давит на ставку у объектов без управления и без вида. Проверка зоны обязательна, зелёных участков много, а Perda 4/2026 ужесточил защиту рисовых полей. Вода из скважин и PDAM с перебоями в мае и октябре. Пляж в 40 минутах.
Санур. Короткие остатки лизхолда во вторичном фонде, часто 25–30 лет без формулы продления. Почти нет фрихолда и новых участков, поэтому выбор узкий, а торг слабый. Прибрежная полоса под ограничениями RTRW, запрет на">Perda 3/2026. Проект дифференцированной высотности до 45 метров, который обсуждает DPRD Бали с мая 2026 года, включает Санур в список зон, и если его примут, нулевой пайплайн перестанет быть вечным. Данные по посуточной аренде узкие, ADR не переоценивать.
Кому подходит
- Убуд подходит инвестору в посуточную аренду с управлением, который хочет вход от $139 000, длинный лизхолд 29+10+30 и широкий выбор новых объектов. Тому, кто ставит на круглогодичный wellness-спрос и готов конкурировать качеством продукта на растущем рынке.
- Санур подходит тому, кто покупает под длинную аренду или для себя, ценит ровную загрузку и защиту от нового предложения и готов платить за дефицит. Семье, которой нужны спокойное море, школы и клиники, и инвестору под медицинский и пенсионный спрос кластера KEK.
- Ни один не подходит тому, кто ищет пиковый ADR $200+ и бренд локации. Это Чангу, Семиньяк и Улувату с их сезонностью и 558 номерами в стройке, сравнение в статье Убуд или Чангу.
Итог. Убуд и Санур это два рабочих, но разных сценария. Санур единственный район Бали, где спрос обгоняет предложение, с медицинским кластером и нулевой стройкой отелей, и это даёт ровную загрузку и защиту ставки. Но вилльный рынок там тонкий, вторичный, с короткими лизхолдами и ценой земли в полтора раза выше убудской. Убуд под давлением нового предложения, зато даёт вход от $139 000, ADR $165, 87% загрузки у вилл под управлением и длинный горизонт владения. Проекты DOMA находятся в Убуде, и это осознанный выбор под сценарий круглогодичного спроса. Если ваши вводные указывают на Санур, мы так и скажем и поможем разобрать конкретные объекты на вторичном рынке. Напишите нам, посчитаем оба варианта на ваших цифрах.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Прогнозы третьих лиц обозначены как прогнозы, доходности приведены как диапазоны по открытым данным и не являются гарантией.
Частые вопросы
Где выше доходность, в Убуде или в Сануре?
Публичных данных по доходности вилл Санура мало. По Убуду рынок даёт чистую доходность 6–13 процентов по индексу DUVI, а сданные виллы партнёров DOMA 12,8 процента по факту. В Сануре выше прогноз загрузки гостиниц, но ниже ставка за ночь и короче лизхолд во вторичном фонде. Считайте конкретный объект, а не район.
Почему Санур единственный район с растущим спросом?
Две причины. В Сануре не строится ни одного нового гостиничного номера, район застроен и ограничен высотой 15 метров. Рядом с 2025 года работает медицинская спецзона KEK площадью 41,26 га с госпиталем на 255 коек, которая даёт спрос вне туристического сезона.
Сколько стоит вилла в Сануре по сравнению с Убудом?
Двухспальная вилла на лизхолде 27–29 лет в Сануре по листингам стоит IDR 3,4–5,7 млрд, примерно $210 000–350 000. Медиана готовой 2BR в Убуде $220 000, вход в новый проект от $139 000. За сопоставимые деньги в Убуде вы получаете более длинный лизхолд и новый дом.
Можно ли купить виллу в Сануре на этапе стройки?
Почти нет. В листингах Санура на 2026 год единичные off-plan объекты, свободной земли под новые проекты мало, а рынок почти целиком вторичный с лизхолдом 25–32 года. В Убуде off-plan занимает заметную долю предложения.