- Основание — регламент Минфина PMK 90/2025 от 18 декабря 2025 года: государство берёт на себя НДС 11% с первых Rp 2 млрд цены нового жилья стоимостью до Rp 5 млрд при передаче в 2026 году. Максимальная выгода — Rp 220 млн.
- Иностранец подпадает, если покупает как физлицо с действующим KITAS или KITAP и оформляет объект в форме, допустимой для иностранца, — на первичной передаче от застройщика.
- Не подпадают: лисхолд (Hak Sewa), покупка через PT PMA, вторичный рынок, объекты не готовые к заселению. Это ровно те три схемы, по которым проходит большинство сделок иностранцев на Бали.
- Условия жёсткие: одна льгота на человека, аванс не раньше 1 января 2026, передача по акту BAST в 2026 году, регистрация объекта у застройщика в системе SIKUMBANG, запрет перепродажи год.
- Итог для балийского покупателя: льгота реальна, но к типичной вилле на лисхолде не относится. Использовать её можно в узком сценарии — резидент с KITAS покупает новую квартиру или дом в собственность.
Коротко — главное: в 2026 году в Индонезии действует льгота, при которой государство берёт на себя НДС с первых Rp 2 млрд цены нового жилья, — до Rp 220 млн экономии на одной сделке. Иностранцы под неё подпадают. Но три самые распространённые схемы покупки на Бали — лисхолд, компания PT PMA и вторичный рынок — из льготы исключены. Поэтому вопрос «а нам она положена?» почти всегда получает ответ «нет», и полезно понимать, почему, — чтобы не строить на ней расчёт и не верить, если её обещают в презентации. Общую карту налогов при покупке и владении мы разбираем в статье Налоги на недвижимость на Бали; здесь — только одна льгота и её границы.
Что именно даёт государство
Механизм называется PPN DTP — «НДС, который несёт правительство» (Ditanggung Pemerintah). Действующий регламент — приказ Министерства финансов PMK 90/2025, подписанный 18 декабря 2025 года. Параметры на 2026 год:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка НДС на новое жильё | 11% |
| Часть цены, с которой НДС берёт на себя государство | первые Rp 2 млрд |
| Максимальная цена объекта для участия | Rp 5 млрд |
| Доля покрытия | 100% в течение всего 2026 года |
| Максимальная выгода | Rp 220 млн (≈ $12 400 при курсе ~17 700) |
| Период передачи объекта по акту BAST | 1 января — 31 декабря 2026 |
Пример: квартира за Rp 3 млрд. НДС с первых Rp 2 млрд (Rp 220 млн) платит государство, НДС с оставшегося Rp 1 млрд (Rp 110 млн) — покупатель. Объект дороже Rp 5 млрд не участвует вовсе.
Источники: Генеральный директорат налогов Индонезии (DJP), разъяснение по PMK 90/2025; ILA Global Consulting, 17.01.2026.
Кто подпадает — и почему иностранцы тоже
Льгота адресована физическим лицам. Гражданство не является барьером: иностранец с действующим KITAS или KITAP и налоговым номером NPWP может ею воспользоваться — при условии, что оформляет объект в форме, допустимой для иностранца по правилам владения. На практике это право пользования на дом или квартиру, доступное резидентам; собственность в форме Hak Milik иностранцу недоступна в принципе.
Правило «один человек — одна льгота» действует по NIK или NPWP: вторая покупка тем же лицом в 2026 году льготы не получит. Какие визовые статусы вообще существуют у владельца недвижимости и что каждый из них даёт, разобрано в статье KITAS и виза для владельца виллы.
Кто не подпадает — и это главный раздел
| Схема | Подпадает? | Почему |
|---|---|---|
| Лисхолд (Hak Sewa) | Нет | Льгота — на переход права собственности; аренда, даже на 69 лет, им не является |
| Покупка через PT PMA | Нет | Льгота потребительская, для физлиц; компании исключены |
| Вторичный рынок | Нет | Только первичная передача от застройщика |
| Объект на стадии стройки без готовности к заселению | Нет | Требуется новое, готовое жильё с передачей по BAST в 2026 году |
| Аванс внесён до 1 января 2026 | Нет | Прямое условие регламента |
| Новая квартира или дом в допустимой для иностранца форме, покупатель с KITAS/KITAP | Да | Единственный рабочий сценарий для иностранца |
Первые три строки таблицы описывают, как оформляется подавляющее большинство сделок иностранцев на Бали. Именно поэтому льгота, о которой много пишут, к типичной вилле отношения не имеет.
Чем лисхолд отличается от собственности и почему он остаётся стандартом для иностранца, разобрано в статьях Лисхолд на Бали и PMA-компания или лисхолд. Полный набор вопросов о том, что вообще может купить иностранец, — в материале Может ли иностранец купить виллу на Бали.
Условия, на которых льгота теряется
Даже в рабочем сценарии льгота держится на цепочке формальностей, и часть из них выполняет не покупатель, а застройщик.
- Регистрация объекта. Застройщик обязан зарегистрировать дом или квартиру в системе SIKUMBANG (BP Tapera); объект получает идентификационный код. Без него льгота не оформляется.
- Счёт-фактура. Продавец выставляет её с кодом операции 07 (для цены выше Rp 2 млрд — 07 и 04) и обязательной пометкой о том, что НДС несёт правительство по PMK 90/2025.
- Акт передачи BAST. Дата должна попасть в 2026 год и быть зарегистрирована застройщиком в системе; пропуск отчёта о реализации лишает льготы задним числом.
- Запрет перепродажи. Объект нельзя передавать в течение 12 месяцев после получения.
Что это значит для покупателя на Бали
Три практических следствия.
Первое. В расчёте стоимости виллы на лисхолде льготы нет и быть не может. Если в презентации она есть — это либо ошибка, либо намеренное приукрашивание. Из чего на самом деле складывается цена и какие платежи идут сверх неё, разобрано в статье Сколько стоит вилла на Бали в 2026.
Второе. Льгота реальна для узкого сценария: резидент с KITAS или KITAP покупает новую квартиру или дом у застройщика в допустимой для иностранца форме, с передачей в 2026 году, для себя, без перепродажи год. Для тех, кто переезжает на остров жить, а не инвестировать, это может быть заметной суммой.
Третье. Программу объявили рассчитанной до конца 2027 года, но действующий документ покрывает только 2026-й. Условия на следующий год будут задаваться отдельно; закладывать их в модель заранее не стоит.
Итог: льгота по НДС на жильё в Индонезии в 2026 году — это до Rp 220 млн экономии по PMK 90/2025, и иностранцы с KITAS или KITAP под неё подпадают. Но она распространяется только на переход собственности при первичной покупке физлицом — а значит, не работает ни для лисхолда, ни для PT PMA, ни для вторичного рынка, то есть для подавляющего большинства сделок иностранцев на Бали. Знать её границы полезно ровно для одного: не считать на неё в типичной сделке и не верить презентации, где она обещана к вилле на лисхолде.
Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Мы не налоговые консультанты; условия регламента и правила владения для иностранцев сверяйте с действующей редакцией документов и со своим советником.
Частые вопросы
Что такое PPN DTP и сколько это в деньгах?
PPN DTP — НДС, который берёт на себя государство (Ditanggung Pemerintah). По PMK 90/2025 покрывается 100% НДС по ставке 11% с налоговой базы до Rp 2 млрд при цене объекта до Rp 5 млрд. Максимальная экономия — Rp 220 млн, примерно $12 400 по курсу около 17 700 рупий за доллар в сентябре 2026 года.
Подпадает ли иностранец?
Да, если покупает как физическое лицо с действующим KITAS или KITAP, имеет NPWP и оформляет объект в форме, допустимой для иностранца по правилам владения. Покупка через компанию PT PMA под льготу не подпадает — она задумана как потребительская.
Подпадает ли вилла на лисхолде?
Нет. Льгота распространяется только на передачу права собственности; лисхолд (Hak Sewa) — это аренда, а не переход собственности. Поскольку большинство сделок иностранцев на Бали оформляется именно лисхолдом, для типичной виллы льгота не работает.
Какие сроки и ограничения?
Аванс не раньше 1 января 2026 года; передача по акту BAST — с 1 января по 31 декабря 2026 года; объект новый и готовый к заселению, первичная передача; одна льгота на одного покупателя по NIK/NPWP; запрет передачи объекта в течение 12 месяцев после получения.
Что должен сделать застройщик?
Зарегистрировать объект в системе SIKUMBANG (BP Tapera), выставить счёт-фактуру с кодом операции 07 (для цены выше Rp 2 млрд — 07 и 04) с пометкой о PMK 90/2025 и подать отчёт о реализации. Ошибка застройщика в этой цепочке лишает покупателя льготы.
Продлят ли льготу после 2026 года?
Программа объявлена рассчитанной до конца 2027 года, но действующий регламент PMK 90/2025 покрывает передачи только 2026 года. Условия на 2027 год будут задаваться отдельным документом — считать на них заранее не стоит.