- Покупка отдельной виллы на Бали сама по себе вида на жительство не даёт — это главный миф 2026 года. Отдельная вилла на индивидуальном титуле не проходит по «имущественному» маршруту Golden Visa: этот путь закрывает только жильё дороже (жилой апартамент от $1 млн на 10-летнюю визу) либо инвестиции в гособлигации, акции или фонды от $350 тыс. Реальные маршруты ВНЖ через недвижимость — это Second Home Visa (владение объектом или депозит около 2 млрд IDR, порядка $125 тыс.) и инвесторский KITAS через собственную компанию PT PMA.
- Выбор маршрута зависит от бюджета и цели: Second Home Visa (5 лет, продление на 5) подходит состоятельному пассивному владельцу; Golden Visa E28C (5 или 10 лет) — крупному капиталу, готовому держать деньги в гособлигациях, акциях или дорогом апартаменте; PT PMA + инвесторский KITAS — рабочий путь именно для инвестора в виллу, который хочет и легально владеть строением, и легально сдавать его как бизнес. С 1 августа 2026 сборы за натурализацию по PP № 30/2026 выросли на 50–400%, поэтому цепочку «вилла → ВНЖ → гражданство» стоит просчитывать с актуальными цифрами.
«Купишь виллу на Бали — дадут вид на жительство» — фраза, которую в 2026 году повторяют десятки объявлений, и почти всегда она неверна. Покупка отдельной виллы сама по себе статуса проживания не создаёт: владение недвижимостью и вид на жительство в Индонезии — это две разные задачи, которые решаются разными инструментами. Разберём без маркетингового глянца три реальных маршрута ВНЖ через недвижимость — Golden Visa, Second Home Visa и PT PMA с инвесторским KITAS, — их пороги на 2026 год и то, какой путь выгоднее для инвестора в виллу из России, с Бали, из Казахстана, ОАЭ, Австралии или Сингапура.
Даёт ли вилла вид на жительство: короткий ответ
Прямой ответ: нет, покупка отдельной виллы на Бали вида на жительство не даёт. Отдельная вилла на индивидуальном титуле — лизхолд или Hak Pakai — не проходит по «имущественному» маршруту главной инвестиционной визы Индонезии (Golden Visa, тип E28C): там квалифицируется только жилой апартамент стоимостью от $1 млн (и только для 10-летней визы) либо инвестиции в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды. Легально жить на острове как владельцу виллы позволяют другие маршруты — Second Home Visa, Hak Pakai на базе действующего KITAS или инвесторский KITAS через собственную компанию PT PMA.
Почему это важно понять до сделки: если цель — не только доходный актив, но и статус проживания, планировать нужно сразу две вещи. Владение виллой обеспечивает актив и доход, а вид на жительство даётся отдельным визовым маршрутом со своими порогами. Ниже — как устроен каждый из трёх маршрутов и кому какой подходит. Про базовый визовый статус владельца мы отдельно писали в материале про KITAS и визу для владельца виллы.
Три маршрута ВНЖ через недвижимость: сравнение
Ниже — сопоставление трёх легальных путей по параметрам, которые реально влияют на решение. Суммы приведены по условиям на 2026 год; курс на август 2026 — доллар США ≈ 16 300 IDR.
| Параметр | Second Home Visa | Golden Visa (E28C) | PT PMA + инвесторский KITAS |
|---|---|---|---|
| Порог входа | владение или депозит ~2 млрд IDR (~$125 тыс.) | $350 тыс. (5 лет) / $700 тыс. или апартамент от $1 млн (10 лет) | оплаченный капитал ~2,5 млрд IDR, инвестплан ~10 млрд IDR |
| Срок | 5 лет + продление на 5 | 5 или 10 лет | 1–2 года, продлевается |
| Что засчитывается | любая недвижимость от порога ИЛИ банковский депозит | гособлигации, акции, фонды; апартамент от $1 млн (только 10 лет) | доля в действующей компании с реальной деятельностью |
| Отдельная вилла на инд. титуле? | засчитывается как имущество от порога | не засчитывается по имущественному маршруту | вилла на балансе PT PMA (титул HGB) |
| Право работать | нет | нет (инвесторский статус) | да, руководить своей компанией |
| Для кого | состоятельный пассивный владелец | крупный капитал | инвестор в виллу под легальную сдачу |
Вилла даёт актив и доход. Вид на жительство даёт визовый маршрут. Смешивать их в одну обещалку «купи и получи ВНЖ» — самая частая ошибка покупателя 2026 года.
Почему отдельная вилла не даёт ВНЖ автоматически
Логика простая: Golden Visa — инвестиционная виза, и государство хочет видеть капитал в тех формах, которые ему полезны и прозрачны. По условиям на 2026 год (данные Harvey Law Group и Emerhub, 2026) для физлица 5-летняя виза E28C требует инвестиции $350 тыс. в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды; 10-летняя — $700 тыс. в те же инструменты либо покупку жилого апартамента стоимостью от $1 млн. Дополнительно заявитель подтверждает финансовую состоятельность: стабильный зарубежный доход от $5 тыс. в месяц или эквивалентные средства на индонезийском счёте. Инвестицию нужно разместить в течение 90 дней после въезда, оформить на своё имя и держать весь срок визы.
Ключевой момент для инвестора в виллу: отдельная вилла на лизхолде или Hak Pakai в этот перечень не входит. Имущественный маршрут Golden Visa закрывает только дорогой жилой апартамент от $1 млн — типичная вилла в Убуде или Чангу за $250–500 тыс. под него не подходит. Поэтому обещание «купи виллу на Бали — получи Golden Visa» в подавляющем большинстве случаев вводит в заблуждение.
Отсюда и роль Second Home Visa как самого прямого имущественного маршрута. Эта виза выдаётся на 5 лет с продлением ещё на 5 и требует либо владения недвижимостью в Индонезии, либо депозита в индонезийском банке на сумму около 2 млрд IDR — порядка $125 тыс. по курсу август 2026 (часть источников округляет к $130 тыс.). Здесь вилла засчитывается как имущество от порога. Но и эта виза не даёт права работать по найму: это статус проживания состоятельного иностранца, а не рабочий путь.
PT PMA: рабочий маршрут именно для инвестора в виллу
Прямой ответ: для инвестора, который покупает виллу под сдачу, чаще всего оптимален не «имущественный» маршрут, а компания PT PMA с инвесторским KITAS. Причина в том, что PT PMA решает сразу две задачи: она легально владеет строением на титуле HGB и легально сдаёт его в аренду как бизнес, а инвестор как владелец долей и директор получает на этом основании инвесторский KITAS (тип E28A) на 1–2 года с продлением.
По данным на конец 2025 года требование по оплаченному капиталу PT PMA снизили примерно до 2,5 млрд IDR при инвестиционном плане около 10 млрд IDR, однако пороги в 2026 году менялись, поэтому актуальную цифру под конкретный случай нужно подтверждать. Важная оговорка: инвесторский KITAS существует для ведения бизнеса, а не «просто чтобы жить», поэтому у компании должна быть реальная деятельность — а сдача виллы в аренду ею и является. Что выбрать под свою ситуацию — владение через компанию или лизхолд — мы подробно сравнивали в разборе PT PMA или лизхолд.
Инвестор из Казахстана покупает виллу в Убуде за $320 тыс. под сдачу. Если оформить её на лизхолд лично, он получает актив и доход, но статуса проживания это не создаёт — придётся отдельно оформлять визу. Если же вилла заходит на баланс PT PMA, та же покупка одновременно даёт основание для инвесторского KITAS: инвестор легально владеет через компанию, легально сдаёт виллу как бизнес и получает вид на жительство под реальную деятельность. Дороже по расходам на структуру (учреждение компании, бухгалтерия, налог на приобретение BPHTB 5%), но одна структура закрывает три задачи вместо трёх разрозненных решений.
Кому какой маршрут выгоднее по бюджету и гео
Состоятельному пассивному владельцу, которому нужен надёжный статус проживания без открытия бизнеса, ближе Second Home Visa: порог около $125 тыс. в виде объекта или депозита, минимум операционных обязательств. Крупному капиталу, готовому держать деньги в индонезийских гособлигациях, акциях или дорогом апартаменте, подходит Golden Visa — особенно инвесторам из Австралии, США, Великобритании и Сингапура, где вопрос «даёт ли вилла ВНЖ» задают чаще всего и где ответ на него важен до сделки. Инвестору же, который покупает именно виллу под аренду и хочет легально её сдавать, почти всегда выгоднее связка PT PMA + инвесторский KITAS.
Отдельно стоит учесть общий тренд удорожания легализации. С 1 августа 2026 года постановление PP № 30/2026 подняло сборы за натурализацию на 50–400% (стандартная ставка выросла с 50 до 75 млн IDR). Цепочка «вилла → PT PMA или Golden Visa → KITAP → гражданство» по-прежнему рабочая, но дороже, чем год назад, — а значит, просчитывать её нужно с актуальными цифрами, а не по старым гайдам. Налоговую сторону владения и проживания — от 20% нерезидента до ставок через PT PMA — мы собрали в отдельном материале про налоги на недвижимость на Бали. А для тех, кто оформляет виллу удалённо, пригодится разбор как купить виллу на Бали удалённо — по доверенности, без личного присутствия на каждом этапе.
Что это значит для инвестора
Главный вывод 2026 года: рассматривайте виллу и вид на жительство как две отдельные задачи. Вилла — это актив и доход; статус проживания даёт визовый маршрут со своими порогами. Отдельная вилла на индивидуальном титуле сама по себе Golden Visa не открывает, но легальные пути к ВНЖ есть — Second Home Visa при бюджете от ~$125 тыс., Golden Visa для крупного капитала и PT PMA с инвесторским KITAS как рабочая связка для инвестора в аренду. Выбор зависит от бюджета, гео и того, планируете ли вы сдавать виллу как бизнес.
DOMA строит инвестиционные виллы на Бали на прозрачной юридической структуре — застройщик со своей PT PMA, честная цена в договоре и легальная модель аренды, без «серых» схем и номиналов. Такая структура естественно ложится и на маршрут PT PMA + инвесторский KITAS: та же компания, что владеет виллой, даёт основание для вида на жительство. Флагманские проекты — в Убуде, где спрос сбалансирован, а внутренняя часть острова устойчивее перегретого юга. Собрать виллу под свой бюджет и увидеть расчёт доходности можно в нашем разборе доходности — с реальными цифрами, а не маркетинговым «до 25%».
Частые вопросы
Даёт ли покупка виллы на Бали вид на жительство в Индонезии?
Нет. Сама по себе покупка отдельной виллы вида на жительство не даёт — это распространённый миф. Отдельная вилла на индивидуальном титуле (лизхолд или Hak Pakai) не засчитывается по «имущественному» маршруту Golden Visa: там квалифицируется только жилой апартамент стоимостью от $1 млн (10-летняя виза) либо инвестиции в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды от $350 тыс. Легально жить на Бали как владельцу виллы позволяют другие маршруты: Second Home Visa (при владении объектом или депозите около 2 млрд IDR, порядка $125 тыс.), Hak Pakai на базе действующего KITAS или инвесторский KITAS через собственную PT PMA. Именно поэтому владение и вид на жительство лучше планировать как две отдельные задачи.
Каковы пороги Golden Visa Индонезии (E28C) в 2026 году?
По условиям на 2026 год (Harvey Law Group, Emerhub, 2026): 5-летняя виза для физлица — инвестиция $350 тыс. в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды; 10-летняя — $700 тыс. в те же инструменты либо покупка жилого апартамента стоимостью от $1 млн. Для корпоративной инвестиции пороги выше ($2,5 млн и $5 млн). Дополнительно заявитель подтверждает финансовую состоятельность — стабильный зарубежный доход от $5 тыс. в месяц или эквивалентные средства на индонезийском счёте. Инвестиция должна быть размещена в течение 90 дней после въезда, оформлена на имя заявителя и сохраняться весь срок визы.
Что такое Second Home Visa и сколько денег нужно?
Second Home Visa — виза долгосрочного проживания для состоятельных иностранцев, выдаётся на 5 лет с возможностью продления ещё на 5. Условие — владение недвижимостью в Индонезии либо депозит в индонезийском банке на сумму около 2 млрд IDR (порядка $125 тыс. по курсу август 2026; часть источников округляет к $130 тыс.). Виза даёт право жить в стране, но не даёт права работать по найму. Для пассивного владельца виллы, который хочет иметь надёжный статус проживания без открытия компании, это самый прямой маршрут — при условии, что бюджет позволяет «заморозить» указанную сумму.
Как получить ВНЖ через PT PMA и для кого этот путь?
PT PMA — это компания с иностранным участием: инвестор владеет долями, назначается директором или комиссаром и на этом основании получает инвесторский KITAS (E28A) на 1–2 года с продлением. Это рабочий путь именно для инвестора в виллу, потому что PT PMA одновременно решает две задачи — легально владеет строением на титуле HGB и легально сдаёт его в аренду как бизнес. По данным на конец 2025 года требование по оплаченному капиталу снизили примерно до 2,5 млрд IDR при инвестиционном плане около 10 млрд IDR, но пороги в 2026 менялись, поэтому точную цифру под свой случай нужно подтверждать. Важно: инвесторский KITAS существует для ведения бизнеса, а не «просто чтобы жить», поэтому у компании должна быть реальная деятельность.
Правда ли, что можно «купить недвижимость по паспорту» и получить ВНЖ?
Нет, это две разные вещи, которые в рекламе часто смешивают. «Покупка по паспорту» относится к режиму Hak Pakai — праву пользования, оформленному лично на иностранца, но для Бали действуют высокие пороги (дом от 5 млрд IDR, апартамент от 2 млрд) и это не фригольд. Само по себе такое владение вида на жительство не создаёт, а для Hak Pakai как раз наоборот — часто требуется действующий KITAS. Фригольда (Hak Milik) для иностранца в Индонезии не существует ни «по паспорту», ни как-либо ещё. Вид на жительство получают через визовые маршруты (Second Home Visa, Golden Visa, инвесторский KITAS), а не через факт покупки как таковой.