- Вилла с двумя спальнями в Убуде для личного пользования обходится примерно в $7 500–13 000 в год. Арендная вилла с тремя спальнями в Чангу — около $24 000–26 000 в год при полном сервисе (Bali Villa Hub, 2026).
- Минимальная зарплата в 2026 году: Бадунг — Rp3,79 млн, Денпасар — Rp3,50 млн, Гианьяр — Rp3,32 млн, провинция — Rp3,21 млн (решение губернатора Бали от 23.12.2025). Плюс обязательная тринадцатая зарплата THR раз в год.
- Электричество для виллы с двумя спальнями — Rp1,5–3 млн в месяц по тарифу R-1 1 444,70 Rp/кВт·ч и R-2 1 699,53 Rp/кВт·ч, сверху налог на уличное освещение 3–5%.
- PBB (налог на землю и здание) — Rp500 000–3 000 000 в год: эффективная ставка около 0,1% от кадастровой оценки при потолке 0,5%.
- Ремонтный фонд считайте от 1% до 3% стоимости объекта в год — это самая часто забываемая строка бюджета.
Цена виллы — разовый разговор. Содержание — разговор на весь срок владения. Персонал, электричество, бассейн, налоги, страховка и ремонтный фонд забирают от 30% до 50% валовой выручки арендной виллы, и именно они превращают обещанные 15% годовых в реальные 6%. Ниже — справочник расходов владельца с цифрами на 2026 год. Курс для пересчёта — около Rp17 800 за доллар (середина августа 2026).
Карта расходов: что именно платит владелец
Расходы владельца делятся на четыре группы. Первые две вы платите каждый месяц, третью — раз в год, четвёртую — когда что-то сломалось (а сломается обязательно).
- Люди: уборка, садовник, охрана, менеджер объекта, тринадцатая зарплата.
- Ресурсы и обслуживание: электричество, вода, интернет, газ, бассейн, сад, дезинсекция.
- Годовые обязательства: налог на землю и здание, страховка, лицензии на аренду, бухгалтерия, взносы деревне.
- Капитал: ремонтный фонд и замена мебели, техники, текстиля.
Персонал: сколько стоит команда виллы
Отправная точка — минимальная зарплата региона (UMK), утверждённая решением губернатора Бали от 23 декабря 2025 года и действующая с 1 января 2026 года.
| Регион | UMK 2026, в месяц | ≈ в долларах |
|---|---|---|
| Бадунг (Чангу, Семиньяк, Улувату) | Rp3 790 000 | ≈ $213 |
| Денпасар | Rp3 500 000 | ≈ $197 |
| Гианьяр (Убуд) | Rp3 320 000 | ≈ $187 |
| Табанан | Rp3 290 000 | ≈ $185 |
| Провинция Бали (UMP) | Rp3 210 000 | ≈ $180 |
На практике вилле с двумя спальнями не нужен штат из пяти человек. Типовая схема на рынке обслуживания вилл — уборка три раза в неделю, садовник раз в неделю, ночная охрана — стоит $200–400 в месяц. Отдельный менеджер объекта (mandor), который принимает подрядчиков и следит за состоянием дома, — ещё $150–300 в месяц (Bali Villa Hub, 2026).
THR — тринадцатая зарплата перед религиозным праздником — обязательна по индонезийскому трудовому праву. Заложите одну полную месячную зарплату на каждого сотрудника в год.
Коммуналка: электричество, вода, интернет
Электричество. Тарифы PLN на 2026 год: категория R-1 (1 300 и 2 200 ВА) — Rp1 444,70 за кВт·ч, R-2 и R-3 (3 500 ВА и выше) — Rp1 699,53 за кВт·ч. Сверху идёт региональный налог на уличное освещение (PPJ) — обычно 3–5% счёта.
Типичные счета: вилла с двумя спальнями с кондиционерами — Rp1,5–3 млн в месяц ($84–169). Вилла на четыре и более спален в аренде — Rp5–10 млн и выше. Для сдаваемых в аренду объектов на коммерческом тарифе счета выше: $600–1 200 в месяц для трёх спален с постоянно работающими кондиционерами.
Вода. Три сценария: городская сеть PDAM, собственная скважина с разрешением SIPA или подвоз цистернами по $10–30 за 1 000 литров. В сухой сезон частота подвоза удваивается. Что выбрать и как оформить скважину — в статье о воде и коммуникациях на вилле.
Интернет и газ. Оптика — $30–80 в месяц. Газ для плиты — Rp200 000–300 000 в месяц.
Бассейн, сад, техника
Бассейн — самая дисциплинирующая статья: пропущенная неделя обслуживания в тропиках означает зелёную воду и отменённое бронирование. Сервисная компания берёт $60–120 за еженедельный выезд. Если бассейн ведёт собственный персонал, на химию и расходники уходит Rp100 000–200 000 в месяц (Bukit Vista, август 2026). Экономика бассейна подробно разобрана в отдельной статье, а уход за садом — в материале об озеленении.
Дезинсекция — $50–100 за визит, обычно раз в месяц. Обслуживание кондиционеров — чистка каждые 2–3 месяца, иначе счёт за электричество растёт, а компрессор уходит раньше срока.
Налоги, лицензии и взносы
| Статья | Сколько | Периодичность |
|---|---|---|
| PBB — налог на землю и здание | Rp500 000–3 000 000 (эффективно ≈0,1% кадастровой оценки, потолок 0,5%) | ежегодно |
| Налог с аренды, резидент Индонезии | 10% с валовой выручки | ежемесячно |
| Налог с аренды, нерезидент | 20% удержания, часто 10% по соглашению об избежании двойного налогообложения | при выплате |
| Лицензии на туристическую аренду | $300–1 000 | ежегодно |
| Бухгалтерия и отчётность PT PMA | $1 500–3 000 | ежегодно |
| Взносы деревне и банджару | $30–200 | ежегодно |
| Страхование | $150–400 за базовое покрытие | ежегодно |
Налог с аренды считается с валовой суммы, а не с прибыли — это частая ошибка в расчётах. Что именно нужно для легальной сдачи, разобрано в статье о разрешениях на аренду; налоги при покупке и владении — здесь; что покрывает и не покрывает полис — в материале о страховании.
Ремонтный фонд: строка, которую забывают
Тропики — агрессивная среда. Влажность, соль, ультрафиолет и термиты старят дом быстрее, чем в умеренном климате. Рабочий ориентир — от 1% до 3% стоимости объекта в год на поддержание и замену. Для виллы за $139 000 это $1 400–4 200 в год.
Из чего это складывается: перекраска и обработка дерева раз в 2–3 года, замена текстиля и матрасов в арендной вилле каждые 2–4 года, кондиционеры и водонагреватели — 5–7 лет, насос бассейна — 3–5 лет. Плюс непредсказуемый реактивный ремонт: $2 000–5 000 в год по опыту сервисных компаний (Bali Villa Hub, 2026).
Управляющая компания
Если вилла сдаётся, добавляется комиссия управления: 15–25% валовой выручки на рынке Бали, у отдельных операторов до 30% за полный пакет. Плюс комиссии площадок бронирования и платёжных систем.
Комиссия УК — единственная крупная статья, которая масштабируется вместе с выручкой, а не с домом. Поэтому она сильнее всего влияет на чистую доходность: при валовой выручке $30 000 в год разница между 20% и 5% комиссии — это $4 500 в кармане владельца. Как устроены комиссии и что должно входить в пакет — в статье об управляющих компаниях. У DOMA комиссия управления — 5%.
Два годовых бюджета: для себя и в аренду
| Статья | 2 спальни, Убуд, для себя | 3 спальни, Чангу, в аренду |
|---|---|---|
| Персонал | $2 800–4 400 | $6 000–9 000 |
| Электричество, вода, интернет, газ | $1 700–3 200 | $8 400–15 000 |
| Бассейн, сад, дезинсекция | $900–1 800 | $2 000–3 500 |
| Налоги, лицензии, страховка, взносы | $300–900 | $1 500–3 500 |
| Ремонтный фонд и реактивный ремонт | $1 400–4 200 | $3 000–7 500 |
| Итого в год | $7 500–13 000 | $24 000–26 000 |
Правый столбец сходится с независимой оценкой: арендная вилла за $250 000 в Чангу обходится в $2 000–2 200 в месяц «под ключ», вилла за $150 000 в Убуде для личного пользования — около $800 в месяц в пересчёте на год (Bali Villa Hub, 2026). Комиссия управляющей компании в таблицу не включена — она считается процентом от выручки, а не фиксированной суммой.
Как расходы съедают доходность
Валовая доходность вилл в сильных районах Бали — 10–18% годовых. Чистая после всех расходов: около 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональном (Magnum Estate, 03.06.2026). Разница не в объекте, а в операционке: загрузка, динамический прайсинг, дистрибуция и контроль расходов.
Отсюда практическое правило: сравнивая два предложения, смотрите не на обещанный процент, а на то, показывает ли продавец расходную часть по строкам. Модель без строки «ремонтный фонд» и без THR — это не модель, а презентация. Полный расчёт на реальном примере — в экономике Airbnb-виллы, а из чего вообще складывается доходность — здесь.
Итог
Итог: содержание виллы с двумя спальнями на Бали стоит примерно $7 500–13 000 в год для личного пользования и $24 000–26 000 для арендной виллы с тремя спальнями. Самые недооценённые строки — тринадцатая зарплата персоналу, ремонтный фонд и налог с валовой (не чистой) аренды. Прежде чем считать доходность, посчитайте расходы: разница между 15% на слайде и 6% в реальности почти всегда живёт именно здесь.
Посчитать доходность с учётом расходов под свой бюджет можно в калькуляторе — 2 минуты.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Тарифы, ставки и рыночные диапазоны приведены по открытым источникам на дату публикации и меняются.
Частые вопросы
Сколько стоит содержать виллу на Бали в месяц?
Вилла с двумя спальнями в Убуде для собственного пользования — примерно $600–1 100 в месяц с учётом персонала, коммуналки и обслуживания. Арендная вилла с тремя спальнями в Чангу с полным сервисом — $2 000–2 200 в месяц (Bali Villa Hub, 2026).
Сколько платить персоналу виллы?
Ориентир — минимальная зарплата региона на 2026 год: Бадунг Rp3,79 млн, Денпасар Rp3,50 млн, Гианьяр Rp3,32 млн в месяц. Стандартная команда (уборка несколько раз в неделю, садовник, ночная охрана) на рынке обслуживания вилл стоит $200–400 в месяц. Плюс THR — обязательная тринадцатая зарплата перед религиозным праздником.
Какие налоги платит владелец виллы каждый год?
PBB — налог на землю и здание, Rp500 000–3 000 000 в год для типичной виллы. При сдаче в аренду: 10% с валовой аренды для налоговых резидентов Индонезии и 20% удержания для нерезидентов, часто снижаемые до 10% по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Сколько стоит обслуживание бассейна и сада?
Сервисная компания берёт $60–120 за выезд раз в неделю. Если бассейн и сад обслуживает собственный персонал, расходники и химия обходятся в Rp100 000–200 000 в месяц. Дезинсекция — $50–100 за визит.
Сколько берёт управляющая компания?
Рынок Бали — 15–25% валовой выручки от аренды, у части операторов доходит до 30% при полном пакете. У DOMA комиссия управления — 5%. Разница в комиссии напрямую переводится в чистую доходность.