- Если вы налоговый резидент России или Казахстана, доход от сдачи виллы на Бали облагается налогом ДОМА — по мировому доходу, а не только в Индонезии. Умолчать нельзя: страны обмениваются налоговой информацией, а банк спросит основание перевода.
- Двойного налога при этом не будет. В Индонезии аренда земли и здания облагается финальным налогом 10% с валовой суммы (PPh Final, ст. 4(2)), и по соглашению об избежании двойного налогообложения Индонезия–Россия (от 12 марта 1999 г., действует) этот налог засчитывается против вашего домашнего.
- Россиянин доплачивает дома разницу до своей ставки (НДФЛ 13% при доходе до 2,4 млн ₽/год, декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля). Казахстанец при ставке ИПН 10% фактически доплачивает около нуля — форма 240.00 до 31 марта, уплата до 10 апреля.
Про налоги в самой Индонезии инвесторы обычно спрашивают, а про налоги дома — почти никогда. И зря: именно здесь прячется самая частая ошибка русскоязычного владельца виллы. Доход, который вилла на Бали приносит вам как резиденту России или Казахстана, облагается налогом не только на острове, но и по месту вашего жительства. Хорошая новость в том, что дважды платить не придётся — если знать, как устроен зачёт. Разберём по двум главным гео: что, куда и когда декларировать, по какой ставке и как индонезийский налог гасит ваш домашний.
Коротко: где и сколько вы платите
Прямой ответ: доход от аренды виллы на Бали вы декларируете дома — по стране налогового резидентства, потому что и Россия, и Казахстан облагают мировой доход своих резидентов. Но не платите дважды: в Индонезии аренда уже обложена финальным налогом 10%, и по действующему налоговому соглашению этот налог засчитывается против вашего домашнего. Итог зависит от страны.
| Вы налоговый резидент | Ставка дома | Что декларируете и когда | Реальная доплата дома |
|---|---|---|---|
| России | НДФЛ 13% (до 2,4 млн ₽/год), выше — прогрессия | 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля | Разница до 13% минус уплаченные в Индонезии 10% ≈ 3 п.п. |
| Казахстана | ИПН 10% | Форма 240.00 до 31 марта, уплата до 10 апреля | ≈ 0 (домашняя ставка совпадает с индонезийской) |
Ставки и пороги — по нормам, действующим на июль 2026 года. Индонезийский налог засчитывается только при наличии документа местной налоговой о его уплате, поэтому легальная структура аренды — не про «спокойствие вообще», а про конкретную экономию дома.
Почему налог возникает дважды — и почему двойным он не станет
Механика простая. Индонезия облагает доход по принципу источника: деньги заработаны на её территории, значит, первый налог — там. Ваша страна резидентства облагает по принципу гражданства капитала: вы её налоговый резидент, значит, обязаны показать весь мировой доход, включая балийскую аренду. Формально налог возникает в двух юрисдикциях — и без специального механизма вы бы платили его полностью дважды.
Этот механизм — соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Между Индонезией и Россией оно подписано 12 марта 1999 года и действует. Здесь важная деталь для 2026 года: приостановка ряда положений налоговых соглашений, введённая указом в августе 2023 года, коснулась только «недружественных» государств — Индонезии в этом списке нет. То есть в отличие от недвижимости в ЕС, Великобритании или США, где зачёт сейчас работает иначе, по Бали соглашение применяется в полном объёме.
По статье о доходах от недвижимого имущества такой доход облагается в стране, где недвижимость расположена, — то есть в Индонезии. А статья об устранении двойного налогообложения даёт вам зачёт: домашний налог уменьшается на сумму, уже уплаченную в Индонезии, но не более чем на величину домашнего налога с этого же дохода. Проще говоря, вы платите по более высокой из двух ставок, а не по их сумме.
Соглашение не отменяет ваш домашний налог — оно не даёт заплатить его поверх индонезийского. Вы доплачиваете дома только разницу, и только если ваша ставка выше 10%.
Сколько уже удержано в Индонезии
Отправная точка расчёта — индонезийский налог, потому что именно его вы будете засчитывать. Доход от сдачи земли и здания в аренду в Индонезии облагается финальным налогом 10% с валовой суммы арендного платежа (PPh Final, статья 4(2) закона о подоходном налоге). Слово «финальный» здесь ключевое: налог берётся с брутто, без вычета расходов на содержание, и другой подоходный налог на этот доход уже не начисляется.
На практике при легальной сдаче — через управляющую компанию или структуру с местным налоговым номером — эти 10% удерживают и перечисляют на месте, а владельцу выдают подтверждение уплаты. Мы подробно разбирали весь налоговый цикл виллы в гиде по налогам для иностранца, а роль управляющей компании, которая закрывает этот учёт, — в разборе про УК. Если же иностранец получает арендную плату напрямую, без местной налоговой обвязки, к нему может применяться удержание по ставке нерезидента 20% (PPh 26) — ещё один довод в пользу того, чтобы аренда шла через правильную структуру, а не «в конверте».
Россия: декларация 3-НДФЛ, ставка и зачёт
Сразу ответ: резидент России показывает балийскую аренду в декларации 3-НДФЛ, подаёт её до 30 апреля года, следующего за годом дохода, и платит налог до 15 июля. Доход пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату получения.
Ставка — по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года: 13% при совокупном доходе до 2,4 млн ₽ в год, далее 15% (2,4–5 млн), 18% (5–20 млн), 20% (20–50 млн) и 22% свыше 50 млн ₽. Для большинства владельцев одной-двух вилл аренда укладывается в первую ступень — то есть речь о 13%. Важный нюанс: Россия, как и Индонезия, облагает арендный доход с брутто и не разрешает вычитать расходы на содержание зарубежной виллы, так что база в обеих странах примерно совпадает.
Дальше работает зачёт. Из вашего российского НДФЛ вычитается налог, уплаченный в Индонезии, — при условии, что у вас есть подтверждающий документ индонезийской налоговой (с переводом на русский). Поскольку индонезийские 10% ниже российских 13%, вы доплачиваете в России разницу — около 3 процентных пунктов.
Пример. Вилла в Убуде принесла за год $18 000 валовой аренды. В Индонезии удержан финальный налог 10% — $1 800. Дома, при курсе условно 76,4 ₽ за доллар, доход — около 1 375 000 ₽, это первая ступень шкалы, НДФЛ 13% = ~178 800 ₽. Засчитываем уплаченные в Индонезии $1 800 (~137 500 ₽) — к доплате в России остаётся примерно 41 300 ₽. Итоговая нагрузка на доход — те же 13%, а не 23%, как было бы без соглашения.
Отдельно держите в голове валютную сторону: курс на дату получения дохода и на дату уплаты может отличаться. Мы разбирали это в материале про валютный риск владельца виллы — для налоговой модели он тоже имеет значение.
Казахстан: форма 240.00 и ставка 10%
Для резидента Казахстана — того, кто проводит в стране более 183 дней в году или имеет там центр жизненных интересов, — логика та же, но арифметика приятнее. Мировой доход, включая балийскую аренду, декларируется по форме 240.00 до 31 марта следующего года, налог уплачивается до 10 апреля. Ставка индивидуального подоходного налога (ИПН) — 10%.
А теперь ключевой момент: домашняя ставка 10% совпадает с индонезийским финальным налогом 10%. Значит, после зачёта уплаченного в Индонезии налога доплачивать в Казахстане, как правило, нечего — при условии, что зачёт документально подтверждён справкой индонезийской налоговой. Доход пересчитывается в тенге по курсу Нацбанка на дату получения. Новый Налоговый кодекс, вступивший в силу с 2026 года, сохранил и обязанность резидента декларировать зарубежный доход, и право на зачёт иностранного налога.
Для казахстанского инвестора Бали в этом смысле почти нейтрален по налогам: 10% на месте закрывают и домашнее обязательство. Но декларацию 240.00 всё равно нужно подать — «ноль к доплате» не равно «можно не показывать».
Если вилла оформлена на компанию: правила КИК
Всё сказанное выше — про владение виллой напрямую: личный лизхолд, где арендный доход приходит вам как физлицу. Но часть инвесторов оформляет покупку через индонезийскую компанию PT PMA. Для российского резидента это меняет картину: PT PMA — контролируемая иностранная компания (КИК).
Из этого следуют отдельные обязанности: подать в налоговую уведомление об участии в иностранной организации, ежегодно подавать уведомление о КИК, а при превышении порога прибыли (10 млн ₽) — учитывать эту прибыль в своей налоговой базе или выбрать режим фиксированного налога на прибыль КИК. Это не значит, что структура через компанию плоха, — у неё свои сильные стороны, которые мы сравнивали в разборе «PMA-компания или лизхолд». Это значит, что налоговый контур у неё сложнее, и просчитывать его нужно до сделки, а не после первой декларации.
Что показывать и на что смотреть налоговой
Короткий чек-лист для чистой декларации, одинаково полезный в обеих странах. Показывать нужно валовую сумму арендных поступлений за год, пересчитанную в домашнюю валюту по официальному курсу на даты получения. К зачёту прикладывать документ индонезийской налоговой об уплаченном налоге — без него зачёт не дадут, и вы заплатите полную домашнюю ставку. И держать под рукой договор аренды и подтверждения поступлений: при крупных суммах банк в рамках валютного контроля запросит основание.
Почему на это стоит потратить полдня раз в год, а не «забыть»: и Россия, и Казахстан участвуют в автоматическом обмене финансовой информацией, а переводы отслеживаются банками с обеих сторон. Неподанная декларация и неуплата — это штрафы (в России 20–40% от суммы налога плюс пени и отдельный штраф за декларацию) и испорченная история валютных операций. Легальный маршрут почти всегда дешевле. Сам же арендный доход, с которого считается налог, мы раскладываем по составляющим в разборе доходности вилл — полезно свести обе цифры в одну модель.
Как это устроено у DOMA
Мы строим сделку так, чтобы налоговая сторона была не сюрпризом на второй год, а частью модели с самого начала. Аренда у наших вилл идёт через легальную структуру с управляющей компанией: индонезийский финальный налог 10% удерживается и подтверждается документами, которые вы затем используете для зачёта дома — в России или Казахстане. На этапе выбора формы владения (личный лизхолд или PT PMA) мы отдельно проговариваем налоговые последствия каждого варианта, включая правила КИК, чтобы структура соответствовала именно вашему гео и масштабу.
Собрать конкретную виллу под бюджет и целевую доходность удобно в конфигураторе DOMA, а прикинуть чистый денежный поток с учётом налогов — в ROI-калькуляторе. Если хотите, чтобы мы разложили именно вашу налоговую картину — по стране резидентства, форме владения и графику аренды, — это первое, что мы моделируем на консультации: у инвестора из России и из Казахстана итоговая цифра к доплате получается разной, и лучше знать её заранее.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог с аренды виллы на Бали дома, если я уже заплатил в Индонезии?
Да, задекларировать доход по месту налогового резидентства нужно в любом случае. Но благодаря соглашению об избежании двойного налогообложения между Индонезией и Россией (действует с 1999 года) индонезийский налог засчитывается: вы платите дома только разницу между своей ставкой и уже уплаченными в Индонезии 10%. Для России это обычно доплата в несколько процентов, для Казахстана при ставке 10% — почти ноль. Ключевое условие зачёта — документ индонезийской налоговой, подтверждающий уплату.
Действует ли налоговое соглашение России с Индонезией в 2026 году?
Да. Приостановка ряда положений налоговых соглашений указом от августа 2023 года коснулась «недружественных» стран; Индонезии в этом перечне нет, и соглашение Индонезия–Россия от 12 марта 1999 года продолжает применяться в полном объёме, включая зачёт иностранного налога. Это принципиально отличает Бали от, например, недвижимости в Европе или США, где механизм зачёта сейчас работает иначе.
Какая ставка налога на доход от виллы в самой Индонезии?
Доход от сдачи земли и здания в аренду облагается финальным налогом 10% с валовой суммы платежа (PPh Final, статья 4(2) закона о подоходном налоге). «Финальный» означает, что расходы на содержание не вычитаются и другой подоходный налог на этот доход уже не начисляется. На практике при аренде через легальную структуру или управляющую компанию налог удерживают и перечисляют на месте, а вам выдают подтверждение для зачёта дома.
Что будет, если не декларировать доход от зарубежной виллы?
Это налоговое правонарушение по месту резидентства. И Россия, и Казахстан участвуют в международном автоматическом обмене финансовой информацией, а крупные входящие и исходящие переводы отслеживают банки в рамках валютного контроля. Штраф за неуплату НДФЛ в России — 20–40% от суммы налога плюс пени, отдельный штраф за неподанную декларацию; в Казахстане — административная ответственность и пени. Легально задекларировать и зачесть иностранный налог почти всегда дешевле риска.
Меняется ли расчёт, если вилла оформлена на PT PMA?
Да, принципиально. Если вы владеете виллой не напрямую по лизхолду, а через иностранную компанию (PT PMA), для российского резидента это контролируемая иностранная компания (КИК): нужно подать уведомление об участии и уведомление о КИК, а прибыль компании при превышении порога облагается у вас в России. Это отдельный, более сложный контур учёта — его стоит просчитывать до выбора структуры сделки, а не после.