- Налоги на зарубежную недвижимость это не одна цифра, а четыре слоя: налог на покупку, на доход от аренды, на продажу и ежегодный налог на имущество. Их считают до сделки, а не после.
- Пример Индонезии по открытым данным: налог на аренду обычно 10 процентов финальным с валового дохода, налог при продаже 2,5 процента от суммы сделки, налог на приобретение BPHTB до 5 процентов, ежегодный PBB до 0,5 процента (Global Property Guide, 2026).
- Второй слой это ваша страна. Доход от зарубежной недвижимости может облагаться и там, но соглашение об избежании двойного налогообложения обычно позволяет зачесть уплаченное за рубежом.
- Налоговый статус определяется резидентством, а не гражданством. На Бали резидентство наступает после 183 дней. Конкретные ставки и зачёт зависят от вашей страны и статуса, поэтому это обзор, а не расчёт.
Когда инвестор смотрит на доходность зарубежного объекта, он часто видит одну цифру аренды и забывает, что вокруг неё четыре налоговых слоя плюс налог в своей стране. Это не повод пугаться, а повод посчитать заранее. Разберём, какие налоги возникают при покупке недвижимости за рубежом, как работает защита от двойного налогообложения и почему это обзор, а не готовый расчёт. Пример берём на Индонезии и Бали.
Четыре слоя налогов
У владения зарубежной недвижимостью обычно четыре налоговых события. Первое это налог при покупке. Второе это налог на доход от аренды, пока вы владеете и сдаёте. Третье это налог при продаже. Четвёртое это ежегодный налог на имущество. Каждый из них влияет на чистую доходность, поэтому их закладывают в расчёт до сделки, а не узнают после. Почему недвижимость за рубежом вообще считают отдельным классом активов, разобрано в статье зарубежная недвижимость как класс активов.
Пример Индонезии в цифрах
| Слой | Ориентир по Индонезии | Кто платит |
|---|---|---|
| Налог при покупке (BPHTB) | до 5% от стоимости приобретения | покупатель |
| Доход от аренды | обычно 10% финальным с валового дохода | владелец |
| Продажа (переход права) | 2,5% от суммы сделки | продавец |
| Ежегодный налог (PBB) | до 0,5% | владелец |
Цифры по открытым данным (Global Property Guide, 2026). Это ориентиры, ставки и льготы зависят от региона и ситуации, их уточняют у индонезийского консультанта. Общая картина налогов на недвижимость на Бали разобрана в статье налоги на недвижимость на Бали.
Доходность объекта это не арендная ставка, а то, что остаётся после четырёх налоговых слоёв и расходов на управление. Всё остальное это цифра из буклета.
Двойное налогообложение и ваша страна
Второй большой вопрос это налог в вашей стране. Доход от зарубежной недвижимости может облагаться и за рубежом, и дома. Чтобы не платить дважды, страны заключают соглашения об избежании двойного налогообложения: обычно налог, уплаченный за границей, можно зачесть против налога дома. Работает это по конкретному соглашению вашей страны с Индонезией и зависит от вашего статуса. Как это устроено для российских резидентов с дохода от виллы, разобрано в статье как задекларировать доход от виллы, а пример страновой специфики в статье налоги австралийца на виллу на Бали.
Статус решает, а не паспорт
Где и как облагается ваш доход, определяет налоговое резидентство, а не гражданство. Как правило его определяют по числу дней и центру жизненных интересов. На Бали налоговое резидентство наступает после 183 дней пребывания. Поэтому один и тот же объект у двух инвесторов с разным статусом даёт разную налоговую картину. Кто вообще может владеть недвижимостью на Бали и как, разобрано в статье может ли иностранец купить виллу на Бали.
Итог: налоги на зарубежную недвижимость это четыре слоя (покупка, аренда, продажа, ежегодный) плюс возможный налог в вашей стране с зачётом по соглашению об избежании двойного налогообложения. По Индонезии ориентиры такие: аренда обычно 10 процентов финальным, продажа 2,5, покупка BPHTB до 5, ежегодный PBB до 0,5 процента. Конкретика зависит от страны и статуса, поэтому это обзор, а не расчёт, и налоговую часть проходят со специалистом. Если хотите, чтобы мы показали структуру расходов по конкретному объекту до налогов вашей страны, напишите нам.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Мы не налоговые и не финансовые консультанты. Ставки приведены как ориентиры по открытым источникам на указанную дату, зависят от региона и статуса и не являются гарантией. Налоговую часть проходите со своим консультантом.
Источники: Global Property Guide, налоги на недвижимость в Индонезии, 2026 (ставки аренды, продажи, BPHTB, PBB), канон проектов DOMA. Правила двойного налогообложения зависят от соглашения вашей страны и проверяются индивидуально.
Частые вопросы
Какие налоги платит инвестор на зарубежную недвижимость?
Обычно четыре слоя: налог при покупке, налог на доход от аренды, налог при продаже и ежегодный налог на имущество. Плюс возможный налог в вашей стране с зарубежного дохода. Точные ставки зависят от страны и статуса. Мы не налоговые консультанты, сверяйтесь со специалистом по вашей юрисдикции.
Какие ставки в Индонезии для недвижимости?
По открытым данным (Global Property Guide, 2026): доход от аренды обычно облагается финальным налогом 10 процентов с валовой суммы, продажа 2,5 процента от суммы сделки, налог на приобретение BPHTB до 5 процентов, ежегодный земельно-строительный налог PBB до 0,5 процента. Детали и льготы уточняйте у индонезийского консультанта.
Придётся ли платить налог дважды?
Доход может попадать под налог и за рубежом, и в вашей стране, но соглашение об избежании двойного налогообложения обычно позволяет зачесть уплаченное за границей. Механика зависит от конкретного соглашения вашей страны с Индонезией и от вашего статуса. Это не индивидуальная рекомендация.
От чего зависит мой налоговый статус?
От налогового резидентства, а не от гражданства. Как правило оно определяется числом дней и центром жизненных интересов. На Бали резидентство наступает после 183 дней пребывания. От статуса зависит, где и как облагается ваш доход.
Как платят налог на доход от виллы на Бали российские резиденты?
Это отдельная тема со своими правилами декларирования, разобранная в статье о декларировании дохода от виллы. Общий принцип: доход показывают в своей стране и применяют зачёт по соглашению, если оно есть. Конкретику проверяйте с налоговым консультантом.
Что часто забывают в налогах при покупке за рубежом?
Налог на сделку и ежегодный налог, которые не видны в рекламной доходности, а также налог в своей стране. Их закладывают в расчёт чистой доходности заранее. Какие ещё ошибки совершают при зарубежной покупке, разобрано в отдельной статье.