Кедеватан (Убуд), долина Аюнга, Mandapa, дорога на Паянган

Где это

Деса Кедеватан лежит между Саяном на юге и Паянганом на севере, вдоль Jl. Raya Kedewatan. С востока к ней примыкает Sanggingan с его ресторанами и музеем Neka, а дальше на север дорога уходит в рисовые долины Паянгана, где уже заметно прохладнее. В центр едут через Саян и Пенестанан или через Sanggingan и мост Чампухан, обе дороги вечером стоят.

Куда	Время	Как
Mandapa, a Ritz-Carlton Reserve	2–5 мин	в самой деревне
Старты рафтинга на Аюнге	5–10 мин	спуски к реке с Jl. Raya Kedewatan
Саян, Four Seasons	5 мин	на юг по Jl. Raya Sayan
Пенестанан, супермаркет Bintang	8–10 мин	через Саян или Sanggingan
Центр Убуда, Jl. Raya Ubud	12–15 мин	через мост Чампухан
Паянган	10–15 мин	на север по Jl. Raya Kedewatan
Террасы Тегалаланг	20–25 мин	через Паянган или Убуд
Аэропорт Нгурах-Рай	60–70 мин	через Денпасар

Ориентировочно, по Google Maps на авто в обычный трафик, от центра деревни. Точные замеры делаем от конкретного участка перед сделкой.

Зонирование и земля

Вдоль Jl. Raya Kedewatan идёт жилая зона Kawasan Permukiman, у курортов на склоне встречаются пятна KKPR могут не выдать по трём другим критериям, это">туристической зоны Kawasan Pariwisata, ущелье Аюнга относится к охраняемой территории реки, а рисовые поля к востоку и к северу, в сторону Паянгана, к зелёной зоне с LP2B. Как и в Саяне, решают отступы. Прибрежная полоса реки и отступ от кромки обрыва вырезают из видового участка часть площади, и пятно застройки должно пройти по интенсивности в KKPR уже после этого.

С 2026 года перевод рисового поля под застройку является уголовным преступлением по RTRW, запрет на">Perda Bali 4/2026, а мораторий в шести округах ограничил новые разрешения в перегретых зонах. К северу от деревни, где начинаются поля Паянгана, это особенно актуально. Разбор закона есть в статье о рисовых полях 2026, общее правило для Убуда одно, KKPR на координаты, а не цвет зоны.

Вода, рельеф, риски

Кедеватан стоит выше Саяна по течению Аюнга, склоны здесь такие же крутые, а в сезон дождей река поднимается быстро, и рафтинг отменяют. По карте рисков Bali Net Zero это паводки водосборов и оползни на склонах, то есть риски сельскохозяйственного пояса Гианьяра в чистом виде. Для участка над долиной нужны геологическая оценка склона, расчёт подпорных стен, дренаж и отступ от кромки по топосъёмке, а не по рендеру.

Воду дают PDAM вдоль Jl. Raya Kedewatan и скважины, на гребне глубокие. Для коммерческой виллы нужен SIPA, дебит проверяют в сентябре и октябре. Подробнее в статьях о воде и скважине и о климатических рисках локаций.

Инфраструктура рядом

Инфраструктура Кедеватана курортная и деревенская одновременно. Рестораны и спа Mandapa и Amandari открыты для гостей снаружи, на дороге работают варунги, кафе с видом на долину и минимаркеты. Рестораны и музей Neka в Sanggingan в 8–10 минутах, супермаркет Bintang там же. Клиники, школы и коворкинги центра в 12–15 минутах. Ночи здесь тише и прохладнее, чем в центре.

Для гостя это адрес уровня «долина, рафтинг и курортные соседи». Для долгосрочного жителя важно учитывать дорогу до центра и вечерние пробки у моста Чампухан. Как устроена инфраструктура Убуда, читайте отдельно.

Цены и спрос

Земля в Убуде стоит $250–750/м² (DUVI Q3 2026) при средней $316/м² (LandLoom, 05.2026). Кедеватан вместе с Саяном занимает верх этого диапазона, а видовые участки над Аюнгом предлагают и выше его верхней границы. Это оценка по предложениям, а не замер рынка. Участки на восточной стороне дороги и к северу, ближе к Паянгану, дешевле, но там выше доля зелёной зоны. Готовая вилла в Убуде стоит $250 000–500 000 (Magnum Estate, 06.2026), в Кедеватане чек чаще выше.

Кому подходит. Покупателю премиум-виллы или бутик-отеля с видом на долину, кому важны соседство Ritz-Carlton и тишина. Инвестору с экономикой 2-спальной виллы лучше смотреть на Лодтундух с каньоном Воса, где вход в Mirador начинается от $139 000. Сравнение сегментов в статье о ценах 2026.

Термины в этой статье

Розовая зонаТуристическая зона на картах Бали. Отели и размещение разрешены по функции, но KKPR могут не выдать по трём другим критериям, это интенсивность, отступы и инфраструктура.
Зелёная зонаСельскохозяйственная зона и охраняемые рисовые поля. Вилла здесь означает не «дёшево с видом», а с 2026 года уголовное преступление по Perda Bali №4/2026.
ОтступыОбязательные расстояния от реки, обрыва, берега, дороги и храма, внутри которых строить нельзя. На участках с каньоном и видом отступы съедают заметную часть площади.
KKPRГосударственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории. Это обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.
LP2BСтатус земель, закреплённых за производством продовольствия по закону 41/2009. Перевод под застройку запрещён, а на Бали за него грозит уголовная ответственность.
Perda / Perbup / PergubРегиональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup). Именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.
RTRWДолгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа. Он задаёт крупные зоны, такие как туризм, жильё, сельхозземли и охраняемые территории.
SIPAРазрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов. На Бали дедлайн легализации скважин 31 марта 2026, дальше штрафы.
PDAMРегиональная водопроводная компания, в Гианьяре это PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.
DUVIКвартальный индекс DOMA по рынку 2-спальных вилл Убуда. Он показывает цену входа, ADR, RevPAR, загрузку, чистую доходность и предложение, методика открытая, данные собраны по 20 площадкам (CC BY 4.0).
ADRСредняя цена проданной ночи, то есть выручка от проживания, делённая на число проданных ночей. Для 2-спальной виллы в Убуде это $165 по индексу DUVI (Q3 2026).
Нотариус / PPATНотариус удостоверяет договоры, а PPAT уполномочен оформлять акты по земле и регистрировать их в BPN. Обычно это один человек в двух ролях, и без него сделка с землёй не имеет полной силы.

Весь глоссарий →

Частые вопросы

Чем Кедеватан отличается от Саяна?

Это один гребень над Аюнгом. Кедеватан севернее, дальше от центра на 3–5 минут, ближе к стартам рафтинга и дороге на Паянган, здесь стоят Mandapa и Amandari. Цены сопоставимы с Саяном, оба выше остального Убуда.

Шумно ли от рафтинга?

Нет. Маршруты идут по дну ущелья, виллы стоят наверху на гребне. Шум даёт скорее дорога Jl. Raya Kedewatan с туристическими автобусами днём, участки на второй линии от неё тише.

Можно ли купить участок у рисовых полей к северу от Кедеватана?

Если участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B, да. В сторону Паянгана доля защищённых полей растёт, а перевод рисового поля под виллу с 2026 года считается уголовным преступлением по Perda Bali 4/2026. Проверяем KKPR на координаты и запрос через нотариуса.

Есть ли проекты DOMA в Кедеватане?

Нет. Наши проекты стоят в Лодтундухе, Петулу, Пеженг-Каване и Тегалаланге. Участки в Кедеватане подбираем и проверяем по запросу по той же методике, с KKPR, топосъёмкой, проверкой воды и согласием банжара.

Кедеватан, верх долины Аюнга и дорога на Паянган