Пелиатан (Убуд), галереи, рисовые поля, 5–10 мин до центра

Где это

Деса Пелиатан лежит между Падангтегалом на западе, Петулу на севере и Масом на юге. Ось деревни это Jl. Raya Peliatan, продолжение Jl. Raya Andong, а восточная ось это Jl. Cok Rai Pudak, которая выводит к Гоа-Гаджа и дальше в Бедулу и Пеженг. Банжары Тебесая, Калах и Тегес лежат по сторонам. Чем дальше от главной дороги на восток, тем больше риса и тише.

Куда	Время	Как
Центр Убуда, Jl. Raya Ubud	5–10 мин	по Jl. Raya Andong
Тегес	3–5 мин	на юг по Jl. Raya Peliatan
Гоа-Гаджа	5–8 мин	по Jl. Cok Rai Pudak
Пеженг-Каван, Green Harmony	10–15 мин	через Бедулу
Мас, госпиталь Ari Canti	5–10 мин	на юг по Jl. Raya Mas
Лес обезьян	10–12 мин	через Падангтегал
Аэропорт Нгурах-Рай	45–55 мин	через Мас и платную дорогу

Ориентировочно, по Google Maps на авто в обычный трафик, от центра деревни. Точные замеры делаем от конкретного участка перед сделкой.

Зонирование и земля

Вдоль Jl. Raya Peliatan и Jl. Cok Rai Pudak идёт жилая зона Kawasan Permukiman с коммерческой первой линией, галереями, магазинами и кафе. За первой линией стоят семейные компаунды банжаров, а к востоку от Cok Rai Pudak начинаются рисовые поля, это зелёная зона, часть из них LP2B. С 2026 года перевод рисового поля под застройку является уголовным преступлением по RTRW, запрет на">Perda Bali 4/2026, а мораторий в шести округах ограничил новые разрешения в перегретых зонах. Что это значит на практике, разобрано в статье о законе о рисовых полях.

Типичное предложение в Пелиатане это участок во второй линии за компаундами с выходом на поля. Проверяем по правилам всего Убуда. KKPR на координаты с коммерческим KBLI, запрос LSD/LP2B через BPN. Обычно это один человек в двух ролях,">нотариуса, права проезда через чужие дворы, согласие банжара на туристическую деятельность.

Вода, рельеф, риски

Пелиатан ровный, с лёгким уклоном на юго-восток к долине реки Петану, которая проходит за Тегесом и Бедулу. На самом плато рисков рельефа почти нет, а у кромки оврага Петану действуют отступы от обрыва. По карте рисков Bali Net Zero Гианьяр это сельскохозяйственный пояс с паводками водосборов и сбоями ирригации, поэтому для участка у полей важна отметка относительно канала субак и то, куда уходит вода в ливень.

Воду дают PDAM вдоль Jl. Raya Peliatan и скважины. Для коммерческой виллы нужен SIPA, дебит проверяют в сентябре и октябре.

Инфраструктура рядом

На Jl. Raya Peliatan и Andong есть минимаркеты, аптеки, кафе, галереи, аренда байков и несколько клиник. Музей ARMA в соседнем Пенгосекане в 5 минутах, дворец Puri Agung Peliatan с вечерними танцами в самой деревне. Госпиталь Ari Canti в Масе в 5–10 минутах, центр Убуда с школами, коворкингами и международными клиниками в 5–10. Это одна из самых удобных деревень по сочетанию близости центра и спокойных вторых линий.

Подробнее об инфраструктуре Убуда и о том, как устроена жизнь здесь.

Цены и спрос

Земля в Убуде стоит $250–750/м² (DUVI Q3 2026) при средней $316/м² (LandLoom, 05.2026). Пелиатан находится в середине диапазона и ниже. Он дешевле Пенестанана и Саяна, сопоставим с Петулу, а восточные участки у полей по Cok Rai Pudak ценятся выше глубинных улиц у главной дороги. Готовая вилла в Убуде стоит $250 000–500 000 (Magnum Estate, 06.2026). Для ориентира по соседям, Green Harmony в Пеженг-Каване продавался по $95 000 за виллу и показал 88,2% загрузки за январь–сентябрь 2025.

Кому подходит. Инвестору, которому нужна близость центра без его цен, и гостям, которые хотят ужинать в кафе пешком, а утром видеть рис. Что входит в стоимость жизни и сколько стоит вилла, смотрите в статье о ценах 2026.

Термины в этой статье

Зелёная зонаСельскохозяйственная зона и охраняемые рисовые поля. Вилла здесь означает не «дёшево с видом», а с 2026 года уголовное преступление по Perda Bali №4/2026.
Perda / Perbup / PergubРегиональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup). Именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.
RTRWДолгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа. Он задаёт крупные зоны, такие как туризм, жильё, сельхозземли и охраняемые территории.
LP2BСтатус земель, закреплённых за производством продовольствия по закону 41/2009. Перевод под застройку запрещён, а на Бали за него грозит уголовная ответственность.
Нотариус / PPATНотариус удостоверяет договоры, а PPAT уполномочен оформлять акты по земле и регистрировать их в BPN. Обычно это один человек в двух ролях, и без него сделка с землёй не имеет полной силы.
KKPRГосударственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории. Это обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.
KBLIНациональный классификатор видов бизнеса. Для вилл ключевые коды это 55193 (вилла для размещения туристов) и 68111 (недвижимость), который с мая 2026 закрыт для новых PT PMA на Бали.
LSDКарта рисовых полей по спутниковой съёмке, утверждённая министерством ATR/BPN. Участок в LSD не получит подтверждение зонирования под застройку.
BPNНациональное земельное агентство, ведущее реестр сертификатов и обременений. Официальную выписку по участку получает только нотариус, а приложение Sentuh Tanahku подходит для первичной проверки.
ОтступыОбязательные расстояния от реки, обрыва, берега, дороги и храма, внутри которых строить нельзя. На участках с каньоном и видом отступы съедают заметную часть площади.
SIPAРазрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов. На Бали дедлайн легализации скважин 31 марта 2026, дальше штрафы.
PDAMРегиональная водопроводная компания, в Гианьяре это PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.

Весь глоссарий →

Частые вопросы

Сколько ехать до центра из Пелиатана?

5–10 минут на авто по Jl. Raya Andong до Jl. Raya Ubud, ориентировочно по Google Maps в обычный трафик. Из восточных участков у Cok Rai Pudak ближе к 10.

Что лучше, Пелиатан или Петулу?

Это похожие по цене деревни по разные стороны от Andong. Пелиатан южнее и ближе к Масу, госпиталю и выезду к морю, Петулу севернее и тише, с дорогой на Тегалаланг. В Петулу у нас стоит Forma Villas, в Пелиатане проектов нет.

Можно ли купить участок у рисовых полей на Cok Rai Pudak?

Если сам участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B, да. Поля к востоку относятся к зелёной зоне, и перевод их под виллу с 2026 года считается уголовным преступлением по Perda Bali 4/2026. Проверяем KKPR на координаты и запрос через нотариуса.

Есть ли проекты DOMA в Пелиатане?

Нет. Ближайший это Green Harmony в Пеженг-Каване в 10–15 минутах, четыре сданные виллы с отчётами по загрузке. Участки в Пелиатане подбираем и проверяем по запросу по той же методике.

Пелиатан, юго-восток с дворцом, кафе и полями до Пеженга