Нюх-Кунинг (Убуд), деревня у Леса обезьян, 5–7 мин до центра

Где это

Нюх-Кунинг лежит между Лесом обезьян на севере, Пенгосеканом на востоке, Лодтундухом на юге и оврагом реки Вос на западе. Главные улицы это Jl. Nyuh Kuning и Jl. Nyuh Bojog, въезд с Jl. Raya Pengosekan. Через лес до Jl. Monkey Forest ходят пешком, и это самый короткий путь в центр для тех, кто без машины. Деревня компактная, с храмом Pura Dalem у леса, футбольным полем и кафе на углах.

Куда	Время	Как
Южный вход в Лес обезьян	2–5 мин пешком	у края деревни
Пенгосекан, музей ARMA	3–5 мин	по Jl. Raya Pengosekan
Центр Убуда, Jl. Raya Ubud	5–7 мин	на авто через Пенгосекан и Hanoman
Мас, госпиталь Ari Canti	5–10 мин	через Пенгосекан на Jl. Raya Mas
Лодтундух, Most и Mirador	5–10 мин	на юг
Пляж Purnama	25–30 мин	через Лодтундух и Сукавати
Аэропорт Нгурах-Рай	50–60 мин	через платную дорогу

Ориентировочно, по Google Maps на авто в обычный трафик, от центра деревни. Пешие маршруты через Лес обезьян закрываются вечером.

Зонирование и земля

Ядро деревни это жилая зона Kawasan Permukiman, вокруг него лес, рисовые поля и овраг Воса, то есть зелёная и охраняемая территория. Особенность Нюх-Кунинга в правилах самого банжара (awig-awig). Община ограничивает масштаб и характер застройки, следит за тишиной и чистотой и не приветствует крупные коммерческие объекты. Поэтому согласие банжара здесь не формальный шаг, а первый вопрос перед сделкой.

Остальное как во всём Убуде. KKPR на конкретные координаты с коммерческим KBLI, проверка LSD/LP2B через BPN. Обычно это один человек в двух ролях,">нотариуса, отступы от леса и оврага по топосъёмке. С 2026 года перевод рисового поля под застройку является уголовным преступлением по RTRW, запрет на">Perda Bali 4/2026, а мораторий в шести округах ограничил новые разрешения в перегретых зонах. Свободных участков в деревне мало, большинство сделок это вторичный рынок.

Вода, рельеф, риски

Деревня стоит на пологом склоне к оврагу реки Вос, той же, что образует каньон у Mirador ниже по течению. Паводки водосбора касаются дна оврага, а для участков у кромки важны отступ и устойчивость склона. По карте рисков Bali Net Zero это стандартные риски сельскохозяйственного пояса Гианьяра. Между полями идут каналы субак, и участок не должен перекрывать канал.

Воду дают PDAM со стороны Пенгосекана и скважины. Для коммерческой виллы нужен SIPA, дебит проверяют в сентябре и октябре.

Инфраструктура рядом

В самой деревне небольшие кафе, йога-пространства, прокат велосипедов, спа и варунги. Рестораны и магазины Jl. Monkey Forest и Hanoman в пешей доступности через лес днём, на авто 5–7 минут. Музей ARMA и галереи Пенгосекана в 3–5 минутах, госпиталь Ari Canti в Масе в 5–10. Школы и коворкинги центра в 5–7 минутах.

Две практические детали. Обезьяны из леса заходят в деревню, поэтому окна, кухни и мусор нужно защищать, и это стоит заложить в проект. И улицы узкие, с ограничением скорости, которое соблюдают. Как устроена жизнь в Убуде и его инфраструктура, читайте отдельно.

Цены и спрос

Земля в Убуде стоит $250–750/м² (DUVI Q3 2026) при средней $316/м² (LandLoom, 05.2026). Нюх-Кунинг находится в середине диапазона и выше, с премией за тишину, близость центра и дефицит предложения. Участков мало, поэтому цена здесь скорее переговорная, чем рыночная. Готовая вилла в Убуде стоит $250 000–500 000 (Magnum Estate, 06.2026). Для сравнения, вход в Mirador в соседнем Лодтундухе начинается от $139 000 за 2-спальную виллу.

Кому подходит. Семьям и долгосрочным жильцам, которые хотят тишину, велосипед и лес у порога при пяти минутах до центра. Гостям формата wellness и long stay. Инвестору под посуточную аренду стоит заранее обсудить формат с банжаром. Сравнение с другими локациями острова в статье Убуд или Чангу.

Термины в этой статье

Нотариус / PPATНотариус удостоверяет договоры, а PPAT уполномочен оформлять акты по земле и регистрировать их в BPN. Обычно это один человек в двух ролях, и без него сделка с землёй не имеет полной силы.
ОтступыОбязательные расстояния от реки, обрыва, берега, дороги и храма, внутри которых строить нельзя. На участках с каньоном и видом отступы съедают заметную часть площади.
Perda / Perbup / PergubРегиональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup). Именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.
KKPRГосударственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории. Это обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.
RTRWДолгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа. Он задаёт крупные зоны, такие как туризм, жильё, сельхозземли и охраняемые территории.
KBLIНациональный классификатор видов бизнеса. Для вилл ключевые коды это 55193 (вилла для размещения туристов) и 68111 (недвижимость), который с мая 2026 закрыт для новых PT PMA на Бали.
LSDКарта рисовых полей по спутниковой съёмке, утверждённая министерством ATR/BPN. Участок в LSD не получит подтверждение зонирования под застройку.
BPNНациональное земельное агентство, ведущее реестр сертификатов и обременений. Официальную выписку по участку получает только нотариус, а приложение Sentuh Tanahku подходит для первичной проверки.
SIPAРазрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов. На Бали дедлайн легализации скважин 31 марта 2026, дальше штрафы.
PDAMРегиональная водопроводная компания, в Гианьяре это PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.
DUVIКвартальный индекс DOMA по рынку 2-спальных вилл Убуда. Он показывает цену входа, ADR, RevPAR, загрузку, чистую доходность и предложение, методика открытая, данные собраны по 20 площадкам (CC BY 4.0).
Long stayСдача виллы на месяц и дольше номадам и зимующим. Ставка за ночь ниже, зато выше загрузка, меньше износ и операционки. Гибрид «посуточно в сезон, long stay в низкий» обычно выигрывает у чистых стратегий.

Весь глоссарий →

Частые вопросы

Можно ли проехать через Лес обезьян в центр?

На машине нет, лес закрыт для транспорта. Пешком через лес до Jl. Monkey Forest ходят днём, вечером проход закрывается. На авто в центр едут через Пенгосекан, это 5–7 минут.

Мешают ли обезьяны?

Заходят в деревню регулярно. На практике это закрытые окна и сетки, защищённая кухня и мусор в контейнерах. В проект виллы это закладывают заранее, и тогда проблема решается.

Какие ограничения у банжара Нюх-Кунинг?

Община следит за масштабом застройки, тишиной и чистотой, не приветствует крупные коммерческие объекты и шумные мероприятия. Согласие банжара на туристическую деятельность здесь первый вопрос, который мы задаём до аванса.

Есть ли проекты DOMA в Нюх-Кунинге?

Нет. Ближайший это Most Villas в Лодтундухе в 5–10 минутах, четыре виллы, проданы и строятся, рядом Mirador Villas от $139 000. Участки в Нюх-Кунинге подбираем и проверяем по запросу по той же методике.

Нюх-Кунинг, тишина у Леса обезьян в пяти минутах от центра