- Две виллы по $150 000 делят риск простоя. Пустой месяц у одной из двух это минус половина дохода, а не весь. Одна вилла за $300 000 ставит весь доход на один календарь и одного гостя.
- Расходы на содержание у двух вилл выше. Два PBB, две страховки, два ремонтных фонда, две коммуналки и две комиссии УК в процентах от выручки каждой. Разница по ориентирам сайта $3 000–6 000 в год против одной виллы.
- Ставка за ночь растёт с числом спален, но не пропорционально. ADR 2BR в Убуде $165, виллы 3BR по открытым данным платформ сдаются за $220–300, то есть две 2BR в сумме дают больше ночей и больше валовой выручки при той же загрузке.
- Ликвидность на выходе лучше у двух вилл. Объект за $150 000 попадает в самый широкий круг покупателей, объект за $300 000 в более узкий. Две виллы можно продать в разное время, одну нельзя продать наполовину.
- Одна вилла выигрывает по простоте управления, премиальному гостю и возможности жить в ней самому. Обе стратегии рабочие, выбор зависит от цели, горизонта и готовности к операционной нагрузке.
Прямой ответ такой. Две виллы по $150 000 дают больше валовой выручки, делят риск простоя и проще продаются по одной. Одна вилла за $300 000 проще в управлении, собирает премиального гостя и подходит, если вы хотите иногда жить в ней сами. По чистой доходности разрыв меньше, чем кажется по выручке, потому что у двух вилл два набора расходов и две комиссии УК. Обе стратегии рабочие, и выбор зависит не от того, какая «правильная», а от того, что вам важнее, стабильность потока и гибкий выход или простота и премиальный продукт. Ниже разбираем обе по шести осям и считаем на цифрах Убуда.
Что именно сравниваем
Бюджет $300 000 в Убуде в 2026 году это либо одна готовая вилла с тремя спальнями, либо две виллы с двумя спальнями. Медиана готовой 2BR на лизхолде в Убуде составляет $220 000 по индексу DUVI, но на этапе стройки вход заметно ниже. Проект Mirador в Лодтундухе начинается от $139 000 за 2BR 72 м², последняя вилла Forma в Петулу продаётся за $179 000. Две виллы off-plan укладываются в $280 000–320 000. Готовая вилла 3BR в хорошем месте Убуда по районной странице стоит $300 000–400 000. Сравнение честное, если считать обе стратегии в одном районе и в одном классе отделки.
Сравнение по шести осям
| Ось | Одна вилла за $300 000 | Две виллы по $150 000 |
|---|---|---|
| Риск простоя | весь доход на одном календаре | пустой месяц у одной это минус половина |
| Ставка за ночь | выше, 3BR $220–300 по открытым данным | ниже на объект, 2BR $165, но ночей вдвое больше |
| Содержание | один PBB, одна страховка, один фонд | всё по два, разница $3 000–6 000 в год |
| Комиссия УК | 20–30% с одной выручки | 20–30% с каждой, в деньгах больше |
| Ликвидность | круг покупателей уже | два объекта в самом широком ценовом сегменте |
| Управление | один договор, одна приёмка, один гость | два договора, две приёмки, два календаря |
Риск простоя и стабильность потока
Это главный аргумент за две виллы. Загрузка это среднее по году, а деньги приходят по месяцам. Рынок Убуда даёт 60–65% загрузки у активных вилл, виллы под управлением партнёров DOMA 87%, но даже у хорошего объекта бывает пустая неделя после отмены брони или месяц ремонта после протечки. У одной виллы такой месяц обнуляет доход. У двух он режет его вдвое, а второй календарь продолжает работать.
Есть и обратная сторона. Две виллы в одном проекте зависят от одной локации, одной дороги и одной УК, поэтому часть диверсификации условная. Если дорогу к проекту перекроют на месяц, встанут обе. Настоящая диверсификация это две виллы в разных районах или хотя бы в разных деревнях Убуда, но управлять ими сложнее. Как разложить риск по активам, мы разбирали в статье о диверсификации портфеля.
Загрузка это среднее по году, а деньги приходят по месяцам. У одной виллы пустой месяц обнуляет доход. У двух он режет его вдвое.
Ставка за ночь и кто гость
ADR растёт с числом спален, но не пропорционально цене. ADR виллы 2BR в Убуде составляет $165 по DUVI. По 3BR публичного среза в индексе нет, по открытым данным платформ виллы с тремя спальнями в Убуде с бассейном и видом сдаются за $220–300 за ночь, это оценка. То есть третья спальня добавляет 35–80% к ставке, а не 100%. Две виллы 2BR дают вдвое больше ночей на продажу и при равной загрузке больше валовой выручки.
Гость разный. В 2BR едут пары, пара с ребёнком, двое друзей, то есть самый массовый сегмент Убуда. В 3BR едут семьи с детьми, две пары, небольшие группы на ретрит. Их меньше, бронируют они дольше и дороже, но зимой и в межсезонье заполнить 3BR сложнее. Это отражается в загрузке. Для 2BR и 1BR сравнение мы разбираем отдельно в статье вилла с одной спальней или с двумя.
Расходы на содержание и управление
Здесь аргумент за одну виллу. По статье о содержании виллы вилла 2BR в Убуде обходится в $7 500–13 000 в год, включая персонал, коммуналку, бассейн, PBB Rp500 000–3 000 000, страховку и ремонтный фонд 1–3% стоимости. Две виллы это $15 000–26 000. Одна вилла 3BR не стоит вдвое дороже 2BR, бассейн один, сад один, охрана одна, по ориентирам $10 000–18 000. Разница $3 000–6 000 в год и есть цена диверсификации.
Комиссия УК 20–30% считается от выручки каждого объекта, поэтому в деньгах две виллы платят больше, но в процентах одинаково. Операционная нагрузка на владельца тоже удваивается, два договора с УК, два отчёта в месяц, две приёмки на стройке, два комплекта мебели. Если обе виллы в одном проекте и под одной УК, часть этой нагрузки схлопывается в один договор и один отчёт, и это сильный аргумент покупать обе в одном месте.
Ликвидность при выходе
Вилла за $150 000 попадает в самый широкий сегмент покупателей на Бали. Это первая инвестиция, бюджет до $200 000, именно так выглядит большинство запросов. Вилла за $300 000 ищет покупателя с большим бюджетом, и таких меньше. Две виллы можно продать в разное время, одну в хороший год, вторую позже, или оставить одну себе. Одну виллу за $300 000 нельзя продать наполовину, кроме как через долевое владение, а это отдельная структура.
При этом дисконт за остаток лизхолда одинаков для обоих вариантов. Что у вас одна вилла с 20 годами остатка или две, рынок считает цену года. Поэтому при любой стратегии длинный зафиксированный горизонт, в проектах DOMA это 29+10+30 лет, важнее числа объектов.
Расчёт на цифрах
Берём бюджет $300 000 в Убуде и считаем валовую выручку и чистый результат по данным сайта. Это механика, а не прогноз.
Вариант А, одна готовая вилла 3BR за $300 000. ADR $250 (середина оценки $220–300) при загрузке 63% по рынку даёт $250 × 365 × 63% ≈ $57 500 валовой выручки. Вычитаем комиссии платформ 15% и УК 25% от остатка, расходы $14 000 (середина $10 000–18 000) и налог 10% после комиссий. Остаётся около $19 000 чистыми, это 6,3% на вложенный капитал. При загрузке 87% у управляемых вилл выручка $79 400, чистыми около $31 500, это 10,5%.
Вариант Б, две виллы 2BR по $150 000. ADR $165 при загрузке 63% даёт $165 × 365 × 63% ≈ $38 000 на виллу, $76 000 на две. Те же комиссии, расходы $20 000 на две (середина $15 000–26 000), налог. Остаётся около $23 500 чистыми, это 7,8%. При загрузке 87% выручка $105 000 на две, чистыми около $40 000, это 13,4%. Оговорка здесь обязательна. Такой результат предполагает, что обе виллы держат загрузку 87%, а это уровень управляемых объектов, а не рынка. Рынок Убуда по DUVI даёт 6–13% чистыми, виллы партнёров DOMA 12,8% по факту.
Если покупать две виллы off-plan по $139 000–179 000, вход ниже готового рынка, но первые 12–18 месяцев доход отсутствует, а стройка несёт свои риски. Как считать такой сценарий, разобрано в статье о вилле на этапе стройки или готовой.
Что показывает расчёт. По выручке две виллы впереди на 30%, по чистому результату на 1,5–3 п.п., потому что расходы и комиссии съедают часть преимущества. Разрыв реальный, но не драматический. Если ставка 3BR окажется ближе к $300, а не к $250, он почти исчезнет. Поэтому решать стоит не по этой таблице, а по тому, что для вас важнее, стабильность и выход или простота и премиальный гость.
Источники: индекс DUVI (выпуск 1, Q3 2026, ADR 2BR $165, загрузка 60–65%, чистая доходность 6–13%), отчёты по сданным виллам партнёров DOMA (87% загрузки, 12,8% чистыми), статья DOMA о содержании виллы (2026), статья DOMA о доходности вилл (комиссии платформ 12–17%, УК 20–30%), районная страница Убуда. Ставка 3BR это оценка по открытым данным платформ.
Кому подходит
- Две виллы подходят инвестору, для которого вилла это чистый доходный актив, кто хочет ровный поток и гибкий выход, готов к двум договорам и двум отчётам и не планирует жить в вилле сам. Особенно если обе покупаются в одном проекте под одной УК, тогда операционная нагрузка почти не растёт.
- Одна вилла подходит тому, кто хочет приезжать и жить в ней часть года, кому важен один объект премиального уровня, кто не хочет удваивать операционку и чья семья или гости сами занимают три спальни. А ещё тому, кто смотрит на Санур или Букит, где предложения по $150 000 почти нет.
- Промежуточный вариант, одна вилла 2BR за $150 000–220 000 сейчас и вторая через год-два на доход от первой и рост цены к сдаче. Так входит заметная часть инвесторов DOMA, и это снижает риск стройки по двум объектам сразу.
Итог. Одна вилла за $300 000 или две по $150 000 это не вопрос правильного ответа, а вопрос цели. Две виллы делят риск простоя, дают больше ночей на продажу и больше валовой выручки, проще продаются по одной, но стоят дороже в содержании и удваивают операционную нагрузку. Одна вилла проще в управлении, собирает премиального гостя, подходит для собственного проживания, но ставит весь доход на один календарь и ищет более узкого покупателя на выходе. По чистому результату на цифрах Убуда две виллы впереди на несколько процентных пунктов, а не вдвое. Если хотите посчитать оба варианта на конкретных объектах с вашим бюджетом, напишите нам или соберите сценарий в ROI-калькуляторе.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доходности приведены как расчётные сценарии по открытым данным и отчётам сданных объектов и не являются гарантией. Ставки для вилл с тремя спальнями это оценка по данным платформ.
Частые вопросы
Что доходнее, одна вилла за $300 000 или две по $150 000?
По открытым данным Убуда две виллы 2BR дают больше валовой выручки, потому что ADR растёт с числом спален медленнее, чем цена. Но у двух вилл выше расходы на содержание и две комиссии УК, поэтому разрыв по чистой доходности меньше, чем по выручке. Считайте оба варианта на конкретных объектах, это не индивидуальная рекомендация.
Правда ли, что две виллы безопаснее?
Безопаснее по риску простоя и по ликвидности, потому что доход и выход разделены на два объекта. Но операционных рисков вдвое больше, два подрядчика на стройке, две приёмки, два договора с УК. Безопасность здесь означает диверсификацию, а не отсутствие рисков.
Можно ли купить две виллы в одном проекте?
Да, и это часто упрощает управление. Один застройщик или координатор, один договор с УК, одна команда обслуживания. Минус в том, что обе виллы зависят от одной локации и одного проекта, то есть часть диверсификации теряется. Две виллы в разных районах диверсифицируют сильнее, но управлять ими сложнее.
Сколько стоит содержание двух вилл против одной?
Вилла с двумя спальнями в Убуде обходится в $7 500–13 000 в год по ориентирам сайта. Две такие виллы это $15 000–26 000, а одна вилла с тремя спальнями примерно $10 000–18 000. Разница $3 000–6 000 в год это цена диверсификации.