Вилла с одной спальней или с двумя. Какая доходнее на Бали

Короткий ответ такой. Вилла с двумя спальнями в Убуде даёт чуть более высокую доходность на вложенный доллар и заметно легче продаётся, потому что вторая спальня добавляет к ставке за ночь больше, чем к цене входа. Вилла с одной спальней выигрывает по абсолютному порогу, собирает самый массовый сегмент гостей и работает как первая инвестиция до $150 000, но сильнее страдает в низкий сезон и ищет на выходе только инвестора. Обе конфигурации рабочие. Ниже сравниваем их по шести осям на цифрах Убуда и проектов DOMA и честно отмечаем, где данные есть, а где только оценка.

Чем отличаются 1BR и 2BR на практике

Вилла с одной спальней это 36–60 м² дома на участке 70–100 м², спальня, гостиная с кухней, бассейн 3×6 или компактнее. Пример из проектов DOMA это Tiny Villas в Sun Rise в Тегалаланге площадью 36 м², отельный формат на 19 юнитов. Вилла с двумя спальнями это 70–90 м² на участке 100–130 м². В Mirador это дом 72 м² на участке 112–118 м², в Sun Rise формат Standard 81 м², в Forma похожая конфигурация за $179 000.

Разница в метрах даёт разницу в себестоимости. По разбору в статье о стоимости виллы стройка в Убуде идёт по $600–900 за м² для компактных домов, бассейн $15 000–50 000, мебель $15 000–60 000. Вторая спальня добавляет 25–35 м² стройки и мебель, но бассейн, кухня, инженерия и участок почти не дорожают. Поэтому 2BR дороже 1BR не вдвое, а на 25–40%.

Сравнение по шести осям

Цена входа

По районной странице Убуда виллы с одной и двумя спальнями «в джунглях» входят в диапазон $100 000–180 000 и составляют основу посуточной аренды района. Виллы 2BR с бассейном стоят $200 000–400 000, медиана готовой 2BR на лизхолде по индексу DUVI $220 000. В новых проектах вход ниже. Mirador начинается от $139 000 за 2BR, Forma продаёт последнюю виллу за $179 000.

Для 1BR публичной медианы нет, объектов такого формата в продаже меньше, а часть из них это студии и юниты в отельных комплексах. По нашим сделкам компактный юнит в отельном формате входит в $90 000–130 000, отдельная вилла 1BR с бассейном в $120 000–180 000. Это оценка по собственным данным и листингам, а не рыночный индекс.

Вторая спальня добавляет к цене входа 25–40%, а к ставке за ночь 30–60%. Поэтому 2BR немного впереди по доходности на доллар, а 1BR впереди по порогу.

Ставка за ночь и кто гость

ADR виллы 2BR в Убуде составляет $165 за ночь по DUVI (выпуск 1, данные июля 2026). Это средняя цена проданной ночи по управляемым виллам с бассейном. Среднерыночная ставка по всем листингам Убуда ниже, около $113, потому что включает комнаты, студии и гестхаусы, которых в районе 41% предложения.

По 1BR публичного индекса нет. По открытым данным платформ отдельная вилла с одной спальней с бассейном в Убуде сдаётся за $95–130 за ночь, компактный юнит в комплексе за $70–100. Это оценка, а не факт. Для сравнения, в модели статьи об экономике Airbnb-виллы мы считали виллу с одной спальней по ставке $120 при загрузке 85% и получили около 11,9% чистыми на вход $139 000.

Гость разный, и это важнее цифр. 1BR снимают пары, молодожёны, одиночные путешественники и удалёнщики на месяц. Это самый массовый сегмент Убуда, и он же самый чувствительный к цене, потому что у пары есть выбор из сотен похожих вилл, гестхаусов и бутик-отелей. 2BR снимают пары, которым нужна вторая комната под кабинет, семьи с ребёнком и две пары, которые делят расходы. Этот гость бронирует раньше, живёт дольше и реже отменяет. Откуда едут гости и как это меняется, разобрано в статье откуда гости на Бали.

Сезонность и загрузка

Убуд это район со сглаженной сезонностью, спрос на йогу, ретриты и природу идёт круглый год. Но сглаженность разная для разных форматов. В низкий сезон, это февраль–март и октябрь–ноябрь, пары откладывают поездки и выбирают по цене, а конкуренция среди 1BR и гестхаусов самая плотная. Семьи и группы планируют заранее под каникулы и чаще держат бронь. Поэтому у 2BR провалы загрузки мягче, а средняя ставка устойчивее.

По рынку Убуда загрузка активных вилл 60–65%, у вилл под управлением партнёров DOMA 87%. Это средние по сданным объектам, большинство из которых 2BR. По 1BR у нас фактические данные есть только по отельному формату Sun Rise, который ещё строится, поэтому отдельную цифру загрузки 1BR мы не называем. Логика рынка подсказывает, что при равном управлении у 1BR она на несколько пунктов ниже, но подтвердить это выписками мы сможем после сдачи.

Перепродажа и ликвидность

Здесь аргумент за 2BR самый сильный. Двухспальная вилла с бассейном это стандарт рынка Убуда. Её покупают инвесторы под аренду и семьи для собственного проживания, то есть круг покупателей самый широкий. Вилла с одной спальней продаётся только инвестору, потому что семье в ней жить тесно. Чем уже круг, тем шире торг и дольше экспозиция.

При этом правило цены года одинаково для обоих форматов. Остаток лизхолда ниже 15 лет даёт дисконт 30–40% что для 1BR, что для 2BR, об этом в статье о переуступке лизхолда. Поэтому длинный зафиксированный горизонт, в проектах DOMA 29+10+30 лет, для ликвидности важнее числа спален.

Расчёт на цифрах

Считаем две виллы в Убуде по данным сайта. Расходы, комиссии и налог берём из статьи о доходности вилл, это комиссии платформ 15%, УК 25% от остатка, налог 10% после комиссий. Расходы на содержание по статье о содержании, для 2BR $7 500–13 000, для 1BR оценочно $5 500–9 000.

1BR за $130 000. ADR $115 (середина оценки $95–130) при загрузке 63% даёт $115 × 365 × 63% ≈ $26 400 валовой выручки. После комиссий остаётся $16 900, минус налог 10%, минус расходы $7 000. Чистыми около $8 200, это 6,3% на вложенный капитал. При загрузке 85%, как в модели для управляемого объекта, выручка $35 700, чистыми около $13 500, это 10,4%.

2BR за $180 000 (между входом Mirador $139 000 и Forma $179 000 и ниже медианы готового рынка). ADR $165 при загрузке 63% даёт $165 × 365 × 63% ≈ $37 900 валовой выручки. После комиссий $24 200, минус налог 10%, минус расходы $10 000. Чистыми около $11 800, это 6,5%. При загрузке 87% у управляемых вилл выручка $52 400, чистыми около $20 100, это 11,1%.

Что показывает расчёт. На рыночной загрузке два формата идут почти вровень, 6,3% против 6,5%. На высокой загрузке 2BR чуть впереди, 11,1% против 10,4%. Разрыв в доходности на доллар небольшой и целиком зависит от того, какую ставку 1BR действительно удержит. Если ставка 1BR окажется ближе к $95, 2BR уйдёт вперёд на 2–3 п.п. Если ближе к $130, форматы сравняются. Решающими остаются не проценты, а абсолютный порог входа, устойчивость загрузки и ликвидность на выходе. Это совпадает с диапазоном DUVI 6–13% чистыми по рынку и 12,8% по факту сданных вилл партнёров DOMA.

Источники: индекс DUVI (выпуск 1, Q3 2026, ADR 2BR $165, загрузка 60–65%, чистая доходность 6–13%), отчёты по сданным виллам партнёров DOMA (87% загрузки, 12,8% чистыми), районная страница Убуда (диапазоны цен, AirROI), статья DOMA об экономике Airbnb-виллы, статья DOMA о PBB и аренда,">содержании виллы. Ставка и расходы 1BR это оценка по открытым данным платформ и собственным сделкам.

Кому подходит

• 1BR подходит первой инвестиции с бюджетом до $150 000, тому, кто хочет войти в рынок Убуда с минимальным порогом и готов к более глубоким сезонным провалам. Инвестору, который берёт несколько компактных юнитов в отельном формате под одной УК, где загрузку выравнивает сам комплекс.
• 2BR подходит тому, кто хочет стандартный ликвидный объект, ровную загрузку за счёт семей и двух пар, возможность приезжать и жить самому и широкий круг покупателей на выходе. Это формат всех пяти проектов DOMA, кроме части юнитов Sun Rise, и на нём построены наши фактические 87% и 12,8%.
• Если бюджет позволяет две виллы, сравнение переходит в другую плоскость, одна 3BR или две 2BR, и это мы разбираем в статье одна вилла или две за тот же бюджет.

Итог. Вилла с одной спальней и вилла с двумя это два рабочих формата с почти одинаковой доходностью на вложенный доллар по открытым данным Убуда. 1BR выигрывает по абсолютному порогу входа и собирает самый массовый сегмент гостей, но сильнее проседает в низкий сезон и продаётся только инвестору. 2BR дороже на входе на 25–40%, зато даёт ставку $165 по DUVI, ровнее держит загрузку за счёт семей и двух пар и остаётся стандартом рынка при перепродаже. Если бюджет ограничен $130 000–150 000, 1BR или компактный юнит в отельном формате это честный вход. Если бюджет от $140 000 и важна ликвидность, 2BR. Напишите нам, посчитаем оба формата на конкретных юнитах.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Данные по виллам с одной спальней приведены как оценка по открытым данным платформ и собственным сделкам, а не как рыночный индекс. Доходности являются расчётными сценариями, а не гарантией.