- В схеме «застройщик с KBLI,">PT PMA» землю держит компания застройщика на титуле HGB или по лизхолду на своё имя, а вы покупаете виллу одним договором с этой компанией. Если компания закроется или потеряет лицензию, вы спорите с конкурсной массой, а не владеете активом.
- В схеме трёх договоров земля оформляется по лизхолду напрямую на вас у землевладельца, договор подряда вы подписываете с генподрядчиком, а с координатором заключаете договор на услуги. Если координатор исчезнет, земля и подряд остаются у вас.
- С мая 2026 года новые PT PMA на Бали не регистрируются по 18 кодам KBLI, включая 68111 «недвижимость». Действующие компании работают под усиленным контролем и отчётностью LKPM. Перда 4/2026 добавил ответственность за номинальные схемы.
- Деньги идут по-разному. В первой схеме вся сумма уходит на счёт застройщика и смешивается с его оборотом. Во второй земля оплачивается землевладельцу, стройка генподрядчику по актам этапов, координатор получает вознаграждение и целевые платежи с подтверждением.
- Ни одна схема не убирает риск стройки и рынка. Разница в том, на кого оформлен актив, если что-то пойдёт не так, и сколько времени и денег нужно на проверку. В обоих случаях проверяйте первоисточники в BPN и OSS, а не PDF от продавца.
Прямой ответ такой. Для покупателя безопаснее та схема, в которой земля и стройка оформлены на него, а не на посредника. В 2026 году это схема трёх договоров, где лизхолд подписан с землевладельцем на ваше имя, подряд с генподрядчиком, а координатор получает вознаграждение за услуги. Покупка у застройщика с PT PMA одним договором тоже может быть законной и рабочей, если компания зарегистрирована до мая 2026 года, её лицензии действуют, а права на виллу переходят к вам, а не остаются на балансе компании. Но в этой схеме вы зависите от судьбы чужого юрлица, и проверять её нужно глубже. Ниже сравниваем обе по семи осям, объясняем, что изменилось в законе, и даём список проверок для каждого случая.
Как устроены две схемы
Застройщик с PT PMA. Иностранная компания с индонезийской регистрацией держит землю на титуле HGB или арендует её по лизхолду на своё имя, строит виллы и продаёт их покупателю одним договором. Деньги за виллу уходят на счёт этой компании. Права покупателя зависят от того, что написано в договоре. Либо компания нотариуса, цена">переуступает вам лизхолд на участок и передаёт дом, либо вилла остаётся на балансе компании, а вы получаете долю, долгосрочную аренду или видом на жительство может оформить на своё имя. На практике встречается редко">право пользования. До 2026 года так работало большинство иностранных застройщиков на Бали, включая DOMA в первые три года.
Три договора. Вилла живёт в трёх документах с разными сторонами. Первый это договор аренды земли по лизхолду между вами и землевладельцем с кадастровым номером, площадью и сроком, нотариально заверенный. Второй это договор строительного подряда между вами и генподрядчиком со спецификацией, материалами, сроками и штрафами. Третий это договор на услуги координатора между вами и компанией, которая находит участок, проводит проверку, подбирает архитекторов, ведёт стройку и передаёт объект под управление. Координатор не держит землю и не принимает строительный бюджет на свой счёт. Как и почему DOMA перешла на эту схему, мы рассказали в статье почему DOMA изменила схему работы. Здесь мы смотрим не на нашу историю, а на выбор покупателя.
Что изменилось в 2026 году
С третьей недели мая 2026 года провинция Бали не пропускает через систему OSS заявки новых PT PMA по 18 кодам KBLI низкого и средне-низкого риска. В списке код 68111 «недвижимость, собственная или арендованная», под которым иностранные застройщики держали землю и продавали виллы. Публично мера объявлена губернатором 22 и 23 июля 2026 года. Новые компании под этот код не регистрируются, действующие не аннулируют, но ставят под усиленные проверки и обязательную отчётность LKPM. Разбор в статье PT PMA на Бали закрыли по 18 кодам.
Второе изменение это Перда Бали 4/2026, который добавил местную ответственность за номинальные схемы владения землёй, и переход налоговой на Coretax, где без валидации NIK продавца и покупателя BPN не переоформляет сертификат. Третье это снятие с Airbnb и Booking объектов без NIB и правильного KBLI с 31 марта 2026 года. Все три изменения бьют по схемам, в которых актив оформлен не на того, кто им реально владеет и пользуется.
Вопрос к любой схеме один. Если компания, с которой вы подписали договор, завтра исчезнет, что у вас останется на руках и на чьё имя это оформлено.
Сравнение по семи осям
| Ось | Застройщик с PT PMA, один договор | Три договора |
|---|---|---|
| Кто держит землю | компания застройщика, HGB или лизхолд на её имя | вы, лизхолд на ваше имя у землевладельца |
| Кто сторона по стройке | застройщик, подрядчик вам не отвечает | генподрядчик отвечает перед вами напрямую |
| Куда уходят деньги | вся сумма на счёт застройщика | земля землевладельцу, стройка подрядчику по актам, координатору вознаграждение |
| Если компания закроется | вы кредитор конкурсной массы | земля и подряд остаются у вас, меняется координатор |
| Регуляторный риск KBLI | зависит от лицензии компании по 68111 | не зависит, ни один документ не требует PT PMA |
| Контроль этапов | внутри одного договора, по готовности | оплата 30/30/30/10 по актам этапов, спецификация в подряде |
| Простота для покупателя | один договор, один контрагент | три документа, три стороны, больше чтения |
Кто владеет землёй в каждой схеме
Это главная ось. В схеме «одна компания» земля оформлена на компанию застройщика. Если это HGB, титул принадлежит юрлицу, а вы получаете права через договор с ним. Если это лизхолд на имя компании, вы субарендатор или покупатель переуступки, и ваше право не длиннее права компании. В обоих случаях между вами и землёй стоит чужое юридическое лицо со своими долгами, налогами и лицензиями.
В схеме трёх договоров лизхолд подписан напрямую между вами и землевладельцем. Ваше имя стоит в нотариальном акте, срок и формула продления зафиксированы в договоре, в проектах DOMA это 29+10+30 лет. Координатор в этом документе не сторона. Это значит, что право на участок не зависит ни от лицензии координатора, ни от его баланса. Что проверять в самом лизхолде, разобрано в статье об оформлении лизхолда, а на кого оформлена земля в разных схемах, в статье на кого оформлена земля.
Что будет, если компания закроется
Сценарий не теоретический. С мая 2026 года действующие PT PMA по 68111 под усиленным контролем, и отзыв лицензии или ликвидация стали реальным риском, а не страховым случаем. В схеме «одна компания» при ликвидации или банкротстве застройщика земля и недостроенные виллы входят в конкурсную массу. Покупатель становится кредитором, и его требование конкурирует с банками, подрядчиками и налоговой. Если договор предусматривал переуступку лизхолда на покупателя после полной оплаты, а оплата прошла до сдачи, переуступка может не состояться.
В схеме трёх договоров закрытие координатора неприятно, но не катастрофично. Земля уже оформлена на вас после первого платежа. Договор подряда подписан с генподрядчиком, и его обязательства перед вами сохраняются. Вам нужно найти нового координатора или вести стройку самостоятельно, и это расходы и время, но не потеря актива. Если закроется генподрядчик, у вас на руках договор с ним, акты выполненных этапов и оплаченные только завершённые работы, потому что транши идут после актов. Как действовать при срыве сроков, мы разбирали в статье застройщик сорвал сроки.
Куда уходят деньги
В схеме «одна компания» вся сумма за виллу приходит на счёт застройщика и смешивается с его оборотом. Куда она пошла дальше, на вашу стройку, на другой проект или на долги, вы не видите. Рассрочка от застройщика привязана к календарю или к готовности по его оценке. В цену заложены НДС 11–12% на здание и маржа 15–25%, но ни то, ни другое отдельной строкой обычно не показано.
В схеме трёх договоров деньги идут трём адресатам и каждый платёж имеет основание. Плата за землю уходит землевладельцу через нотариуса и оформляется актом на ваше имя. Строительный бюджет уходит генподрядчику по этапам после подписания акта по каждому, в проектах DOMA это 30/30/30/10. Координатор получает вознаграждение за услуги по своему договору и целевые платежи по вашему поручению, например за нотариуса или разрешения, каждый с квитанцией или счётом. Это не делает стройку дешевле, но делает её прозрачной, и вы видите, где маржа, а где налог. Если нотариус держит средства на эскроу до акта, защита усиливается.
Расчёт на цифрах
Сравним вход в виллу 2BR в Убуде по двум схемам на данных сайта, чтобы увидеть, где именно разница.
Схема «одна компания», готовая вилла за $220 000 (медиана 2BR на лизхолде по DUVI, Q3 2026). К цене добавляются НДС на здание, если он не включён, нотариус 0,5–1%, регистрация около 1%, юридическая проверка $1 000–2 500. По ориентирам статьи о стоимости виллы покупка у застройщика с НДС добавляет до 16–17% к цене, то есть полная сумма может дойти до $255 000. Главный вопрос продавцу, какие из налогов уже внутри цены, и ответ нужен письменно.
Схема трёх договоров, вилла off-plan от $139 000 (Mirador, 2BR 72 м², сдача сентябрь 2027). Из статьи о стоимости виллы себестоимость такого объекта раскладывается так. Земля в лизхолд около $36 000, стройка $61 000, бассейн и терраса $18 000, мебель и техника $20 000, проект, разрешения и юристы $9 000. Каждая строка оплачивается своему адресату. Платёж за землю идёт первым, стройка 30/30/30/10 по актам. Сверху идут нотариус и проверка, $3 000–5 000, но нет НДС застройщика на виллу как товар, потому что вы не покупаете готовый товар, а оплачиваете землю и подряд.
Что показывает расчёт. Разница в цене между схемами складывается не из «честности», а из структуры. В первой вы платите за готовый продукт с налогом и маржой внутри, во второй за компоненты по отдельности и ждёте 12–18 месяцев стройки. Вторая дешевле на входе и прозрачнее, первая даёт готовый дом сейчас. Но на вопрос «что останется у меня, если компания исчезнет» ответы разные, и это не считается в долларах.
Источники: статья DOMA о стоимости виллы (себестоимость 2BR, налоги и расходы при покупке, Magnum Estate, Teville, Balitecture, 2026), индекс DUVI (выпуск 1, Q3 2026), разбор DOMA об ограничении OSS для новых PT PMA (мера с мая 2026, объявлена 22–23 июля 2026), статья DOMA о Перда 4/2026 и Coretax (Emerhub, DDTC), договоры DOMA в редакции 2026 года.
Что проверить в каждом случае
Если покупаете у застройщика с PT PMA. Дата регистрации компании и действующий NIB с кодом 68111 в OSS, компания зарегистрирована до мая 2026 года. Титул на землю в BPN, HGB или лизхолд на имя компании, срок и обременения. Разрешения KKPR и PBG на конкретный участок. Что именно переходит к вам по договору и когда, переуступка лизхолда после какого платежа. Что написано о ликвидации компании и о передаче прав при отзыве лицензии. Независимый нотариус PPAT, а не нотариус застройщика. Полный чек-лист в статье как проверить застройщика.
Если покупаете по схеме трёх договоров. Сертификат землевладельца в BPN чист и совпадает с кадастровым номером в лизхолде. Лизхолд оформлен нотариальным актом на ваше имя с оговорками о продлении, наследовании и переуступке. Зона участка позволяет жильё и аренду. Договор подряда содержит спецификацию, материалы, сроки, штрафы и привязку платежей к актам этапов. Генподрядчик существует как юрлицо, у него есть портфолио и предыдущие объекты, которые можно посмотреть. Договор координатора содержит конкретные обязательства по участку, проверке, проекту, срокам и качеству, а не проценты доходности. Полный разбор в статье о due diligence виллы.
В обоих случаях проверяйте первоисточники. Сертификат смотрят в BPN, зонирование в динас-табах, юрлицо в OSS и AHU по номеру NIB. PDF от продавца это иллюстрация, а не доказательство.
Кому подходит
- Покупка у застройщика с PT PMA подходит тому, кто берёт готовую виллу у компании с историей сданных объектов, зарегистрированной до мая 2026 года, с чистым титулом и действующими лицензиями, и готов заплатить за простоту одного договора глубокой проверкой компании и её устойчивости.
- Схема трёх договоров подходит тому, кто покупает на этапе стройки, хочет, чтобы земля и подряд были оформлены на него с первого дня, готов прочитать три документа вместо одного и ценит прозрачность платежей выше скорости.
- Ни одна не подходит, если продавец не может показать, на кого оформлена земля, по какому коду KBLI работает компания и куда идёт каждый платёж. Это не вопрос схемы, а сигнал уходить.
Итог. Застройщик с PT PMA и схема трёх договоров это два способа оформить одну и ту же виллу, и разница между ними в том, на кого записан актив, если что-то пойдёт не так. В первой схеме между вами и землёй стоит чужое юрлицо, чья лицензия по коду 68111 с мая 2026 года под усиленным контролем, а деньги уходят на его счёт. Во второй земля оформлена на вас, подряд заключён с генподрядчиком, координатор получает вознаграждение, и его закрытие не трогает актив. Ни одна схема не убирает риск стройки и рынка. Но на вопрос, что останется у вас на руках, если компания исчезнет, вторая отвечает понятнее. Проверяйте обе по спискам выше с независимым юристом, а если нужно, мы покажем все три документа на своём проекте и ответим на вопросы по вашей сделке.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Структура сделки зависит от конкретного участка, землевладельца, подрядчика и компании продавца. Перед подписанием любых документов проверяйте их с независимым юристом и нотариусом PPAT.
Частые вопросы
Можно ли в 2026 году безопасно купить виллу у застройщика с PT PMA?
Можно, если компания зарегистрирована до мая 2026 года, её NIB и KBLI действуют, титул на землю чист в BPN, разрешения PBG получены, а договор переводит права на вас, а не оставляет виллу на балансе компании. Проверяйте всё это в первоисточниках. Новое PT PMA по коду 68111 на Бали больше не зарегистрировать.
Что будет с моей виллой, если застройщик закроет компанию?
В схеме «одна компания» земля и вилла оформлены на эту компанию, и при ликвидации или банкротстве вы становитесь кредитором. В схеме трёх договоров земля оформлена на вас по лизхолду, подряд заключён с генподрядчиком, поэтому закрытие координатора не трогает актив. Меняется координатор, а не владелец.
Куда уходят деньги в схеме трёх договоров?
Плата за землю идёт землевладельцу через нотариуса на ваше имя как арендатора. Строительный бюджет уходит генподрядчику по этапам после подписания актов, в проектах DOMA это 30/30/30/10. Координатор получает вознаграждение за услуги и целевые платежи по вашему поручению, каждый с подтверждающим документом.
Какая схема дешевле?
Прямого правила нет. В схеме «одна компания» в цену заложены НДС 11–12 процентов на здание и маржа застройщика 15–25 процентов. В схеме трёх договоров вы платите землевладельцу, подрядчику и координатору отдельно и видите каждую строку. Сравнивать нужно полную сумму с налогами и то, что именно вам принадлежит по итогу.