- Путь занимает шесть этапов: поиск и вопросы, проверка объекта, сделка, стройка, приёмка, аренда. У покупателей DOMA от первого запроса до депозита проходит 2–6 недель, стройка 2-спальной виллы по договору подряда занимает 10 месяцев, приёмка укладывается в две недели.
- Первые вопросы всегда одни и те же: может ли иностранец владеть, сколько это стоит, где покупать, какая доходность реальна и что с налогами. На каждый из них у нас есть отдельный разбор, эта статья связывает их в одну карту.
- До депозита проверяются семь вещей: зона и KKPR, на кого оформлена земля, PBG и назначение здания, кто продаёт и по какому коду KBLI, финмодель на рыночных данных, климат локации и пять пунктов договора аренды земли.
- Сделка с 2026 года состоит из трёх документов: договор координатора с DOMA, договор аренды земли с землевладельцем на ваше имя и договор подряда с генподрядчиком. Платежи идут за завершённые этапы по актам: 30/30/30/10.
- После BAST начинаются гарантии подрядчика (5 лет конструктив, 2 года инженерия, 1 год отделка) и запуск аренды: пакет NIB, KBLI 55193, PBG, SLF и NPWPD, управляющая компания, площадки, налоги и календарь владельца.
Почти каждый покупатель виллы на Бали проходит один и тот же путь, только не знает об этом заранее. Сначала вопросы: можно ли иностранцу, сколько стоит, где и какая доходность. Потом выбор, который у покупателей DOMA занимает от двух до шести недель. Потом проверка документов, сделка из трёх договоров, десять месяцев стройки с оплатой по актам, приёмка и запуск аренды. Мы написали больше 70 разборов по каждому шагу. Эта статья собирает их в одну карту: что происходит на этапе, сколько он длится, что проверять и где читать подробно.
Карта пути в одной таблице
| Этап | Что происходит | Сколько | Что на выходе |
|---|---|---|---|
| 0. Поиск и вопросы | Формулируете сценарий и бюджет, сравниваете районы и форматы, задаёте первые вопросы | 2–6 недель до депозита | Короткий список из 2–3 объектов с запрошенными документами |
| 1. Проверка | Семь проверок: зона, земля, PBG, продавец, финмодель, климат, договор | Внутри тех же 2–6 недель | Решение о депозите или отказ |
| 2. Сделка | Депозит, три документа, первый платёж, оформление земли на вас | 7 дней на договор, 10 рабочих дней на землю | Лисхолд на ваше имя, договор подряда, договор координатора |
| 3. Стройка | Три этапа с актами, отчёты раз в две недели, платежи 30/30/30 за завершённое | 10 месяцев по договору | Готовая к сдаче вилла с SLF |
| 4. Приёмка | Проверка по чек-листу, дефектная ведомость, BAST, последние 10% | До 2 недель | Ключи, паспорт виллы, гарантии 5/2/1 |
| 5. Аренда | Пакет легальной аренды, управляющая компания, площадки, налоги, календарь владельца | С первого дня после BAST | Ежемесячный отчёт и выплата |
Дальше по каждому этапу: какие вопросы возникают, на что смотреть и что читать.
Этап 0. С чего начинается поиск и какие вопросы возникают первыми
Первые запросы почти всегда одинаковы, и порядок у них тоже похожий.
- «Может ли иностранец вообще купить виллу на Бали?» Может, но не в собственность на землю. Рабочая форма для физлица: долгосрочная аренда земли на своё имя, в наших договорах 29 + 10 + 30 лет. Полный разбор с 15 вопросами: может ли иностранец купить виллу на Бали, база по форме владения: leasehold на Бали, сравнение с компанией: PT PMA или лисхолд.
- «Сколько это стоит?» Медианные цены вилл и земли по районам, себестоимость стройки $600–2 000 за м², разница между off-plan и готовой виллой: сколько стоит вилла на Бали в 2026. Вход в Mirador, который представляет DOMA, от $139 000 за 2-спальную виллу 72 м².
- «Где покупать?» Убуд, Чангу, Букит или Санур зависят от сценария: Убуд, Чангу или Букит, Санур, портреты деревень вокруг Убуда в разделе Локации. Сравнение с другими странами: Бали, Пхукет или Дубай и Бали или Gold Coast.
- «Какая доходность реальна?» Не та, что в презентации. Средняя загрузка по всем листингам Убуда около 37%, у активных вилл по Бали 60–65%, у управляемых вилл партнёров 87%. Как складывается цифра: доходность вилл на Бали, расчёт на примере: экономика Airbnb-виллы, проверка чужих обещаний: застройщик обещает 15–17%.
- «Что с налогами и визой?» Налоги при покупке, владении и продаже: налоги на недвижимость на Бали. Декларирование дома: Россия и Казахстан, Австралия. Виза: KITAS для владельца виллы, важно помнить, что вилла сама по себе ВНЖ не даёт.
Сколько выбирают
По практике DOMA от первого запроса до депозита проходит 2–6 недель. Разница между двумя и шестью неделями редко связана с количеством просмотренных объектов. Быстрее решают те, кто пришёл с двумя вещами: понятным сценарием (аренда, собственное проживание или комбинация) и бюджетом с запасом на разовые расходы сделки. Дольше всего занимает не выбор, а проверка: запросить документы, дождаться ответов, показать договор юристу. Если продавец отвечает на запрос документов неделю, это уже информация об объекте.
Этап 1. На что обращать внимание, когда объект понравился
Понравившийся объект проходит семь проверок. Порядок важен: первые три отсекают юридически невозможные варианты, остальные отвечают за деньги.
| Что проверяем | Что должно быть | Подробный разбор |
|---|---|---|
| 1. Зона и KKPR | Подтверждение соответствия зонированию для заявленного использования. Цвет зоны на карте не заменяет KKPR | Зоны земли, жёлтая зона и KBLI, розовая зона и отказ в KKPR, закон о рисовых полях |
| 2. Земля | Сертификат, собственник, обременения. Понимание, на кого будет оформлен ваш лисхолд | На кого оформлена земля у застройщика, номинальные схемы и Coretax |
| 3. PBG и назначение | PBG выдан до стройки, назначение здания коммерческое, если планируете аренду. SLF появится после стройки | KKPR, PBG, SLF, правило 15 метров, мораторий 2026 |
| 4. Продавец | Кто сторона по договорам, какой KBLI у компании, куда идут деньги. Новое PT PMA под 68111 с мая 2026 невозможно | Проверка застройщика за 6 шагов, due diligence сделки, почему DOMA изменила схему |
| 5. Финмодель | Загрузка и ставка из рыночных данных, расходы и комиссии учтены, чистая доходность считается после налогов | Как проверить финмодель, расходы владельца, индекс DUVI |
| 6. Локация и климат | Отметка участка, дренаж, источник воды, риски округа | Климатические риски по округам, вода и SIPA, инфраструктура до 2030 |
| 7. Договор аренды земли | Пять пунктов: право переуступки, плата за согласие, право первого отказа, условия продления, судьба построек | Формы оформления лисхолда, структура 29 + 10 + 30, наследование |
Самые дорогие ошибки на этом этапе собраны в статье 7 ошибок инвесторов. Общее правило: депозит вносится после проверки, а не до неё. Продавец, который торопит с депозитом «пока юнит не ушёл», торопит именно эту проверку.
Выбор занимает недели, проверка занимает дни. Но отменить последствия плохой проверки нельзя ни за какие недели.
Этап 2. Когда выбрали: этапы сделки
С 2026 года сделка в проектах, которые представляет DOMA, состоит из трёх документов. Иностранная компания больше не может быть застройщиком, поэтому вилла как объект живёт в договоре аренды земли и в договоре подряда, а DOMA участвует только в договоре координатора. Подробно об этом в статье почему DOMA изменила схему работы.
- Депозит. Фиксирует юнит и цену. Дальше 7 дней на проверку договоров с юристом.
- Три документа. Договор аренды земли (Leasehold Agreement) между вами и землевладельцем: кадастровый номер, площадь, адрес, срок 29 + 10 + 30 лет. Договор строительного подряда между вами и генподрядчиком: спецификация, этажность, площадь, материалы, сроки. Договор координатора между вами и DOMA: подбор, due diligence, архитекторы, контроль этапов и приёмки, передача под управление. Как устроена сделка у нотариуса: нотариус и сделка на Бали.
- Первый платёж 30% и земля на вас. В течение 10 рабочих дней земля оформляется в лисхолд на ваше имя, вы получаете фото документа. Плата за землю идёт через нотариуса, сертификат собственника и его безотзывное согласие хранятся на депоненте у нотариуса на весь срок аренды (термин эскроу и депонирование).
- Деньги. Строительный бюджет идёт напрямую подрядчику по этапам, на счёт DOMA поступает вознаграждение за координацию и целевые платежи по вашему поручению с подтверждающими документами. Как переводить: перевод денег за виллу, в какой валюте держать и платить: валютный риск.
- Рассрочка. График 30/30/30/10 привязан к актам этапов, а не к датам. Механика: рассрочка по этапам. Кредит на Бали для иностранца практически недоступен, альтернативы в статье ипотека на Бали.
Удалённая сделка от выбора до передачи под управление пошагово: как купить виллу на Бали удалённо. Правила въезда, если летите смотреть: въезд на Бали в 2026.
Этап 3. Когда строят: что смотреть на каждом этапе
Стройка 2-спальной виллы 72 м² по договору подряда занимает 10 месяцев и разбита на три этапа. На каждом подрядчик сдаёт фотоотчёт и акт, платёж идёт только за завершённый и принятый этап. Отчёты инвестору приходят раз в две недели в личный кабинет: фото, видео, процент готовности, следующие шаги.
| Этап | Что входит | Что смотреть в отчёте | Платёж |
|---|---|---|---|
| 1. Фундамент | Фундаментные работы, несущие колонны 1-го этажа, чаша бассейна | Отметка и привязка по плану, армирование до заливки, гидроизоляция чаши | 30% после акта этапа 1 |
| 2. Конструктив | Все несущие конструкции, кровля и стены | Соответствие этажности и площади PBG, кровля и водоотвод до сезона дождей, разводка инженерии до закрытия стен | 30% после акта этапа 2 |
| 3. Отделка | Остекление и финишная отделка, вилла готова к сдаче | Материалы по спецификации подряда, оборудование по паспортам, бассейн и климат в работе | 10% при передаче после этапа 3 |
Что делать, если сроки поплыли: неустойка и порядок претензии описаны в статье застройщик сорвал сроки. Как устроен контроль качества на стройке: этапы строительства виллы. Решения, которые принимаются до отделки и потом не переделываются: бассейн, умный дом в тропиках, мебель под аренду, дизайн, который зарабатывает, сад.
Этап 4. Когда принимают: SLF, чек-лист и BAST
Порядок такой: округ выдаёт SLF (сертификат пригодности здания) после проверки построенного на соответствие PBG, и только после SLF подписывается BAST, акт приёма-передачи. Приёмка занимает до двух недель и идёт по чек-листу из восьми групп: вода и гидроизоляция, конструктив, электрика, сантехника, бассейн, климат, отделка, доступ и документы. Замечания заносятся в дефектную ведомость как приложение к акту со сроками устранения. Критический дефект даёт основание не подписывать акт.
Вместе с ключами вы получаете комплект документов (PBG, SLF, схемы инженерии, паспорта оборудования), цифровой паспорт виллы и личный кабинет в режиме эксплуатации. С даты BAST идут гарантии подрядчика: 5 лет на конструктив, 2 года на инженерные системы, 1 год на отделку и оборудование. Гарантии выдаёт подрядчик по договору подряда, DOMA контролирует их исполнение. Полный чек-лист дня приёмки: приёмка виллы на Бали. Страховка с первого дня: страхование виллы.
Этап 5. Когда сдают в аренду
Аренда начинается с документов, а не с фотографий на площадке. Легальная краткосрочная аренда складывается из стека документов: KKPR и PBG с коммерческим назначением, SLF, NIB с кодом KBLI 55193 и NPWPD для местного налога. С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без этого пакета по спискам министерства туризма. Разбор пакета: легальная сдача виллы в 2026, что делать при снятии листинга: делистинг с Airbnb и Booking.
- Управляющая компания. Комиссия на Бали 15–25% от выручки, ежемесячный отчёт с загрузкой, ADR и расходами, NIB и NPWPD, под которые включена ваша вилла. Как выбирать: управляющая компания на Бали. В проектах DOMA вилла передаётся проверенной УК с первого дня после BAST.
- Стратегия. Посуточно, long stay или гибрид: математика стратегий, динамическое ценообразование, кто ваши гости, рейтинг как актив.
- Расходы и налоги. Персонал, вода, электричество, бассейн, ремонтный фонд: содержание виллы. Сроки и штрафы по месяцам: годовой календарь владельца. Правила по отходам с 2026 года: обращение с отходами.
- Цифры, на которые ориентироваться. Чистая доходность управляемой виллы 10–15%, факт по сданным виллам партнёров DOMA 12,8%. Green Harmony при цене $95 000 за виллу показал 11,6–18,1% годовых за 2025 год по отчётам управляющей компании. Для Mirador базовый сценарий двух УК 12–14%, и это прогноз, а не гарантия.
Этап 6. Владение, выход и реинвест
Лисхолд с остатком срока продаётся с дисконтом, который растёт нелинейно: комфортный порог от 25 лет, менее 15 лет по рыночной практике 30–40%. Механика и налог 2,5% от суммы сделки: переуступка лисхолда, стратегия выхода и окна: как продать виллу. Передача наследникам: наследование по лисхолду. Вторая вилла и портфель: реинвест, вилла в портфеле.
Пять вопросов, которые стоит задать на любом этапе
- На кого оформлена земля и кто сторона по строительному договору?
- По какому коду KBLI работает продавец и когда зарегистрирована компания?
- На чей счёт идёт строительный бюджет и как подтверждается каждый транш?
- Есть ли KKPR и PBG с коммерческим назначением, когда ожидается SLF?
- Откуда цифры в финмодели и что будет с доходом, если загрузка окажется рыночной, а не презентационной?
Термины из этой статьи расшифрованы в глоссарии, короткие ответы на 45 частых вопросов собраны на странице FAQ.
Итог: путь инвестора на Бали складывается из шести этапов, и у каждого есть измеримая длина: 2–6 недель на выбор и проверку, 7 дней на договор и 10 рабочих дней на оформление земли, 10 месяцев стройки в три этапа с оплатой по актам, до двух недель на приёмку по SLF и BAST, дальше аренда с отчётом раз в месяц. Риск на этом пути не в стройке и не в рынке, а в пропущенной проверке на этапе 1 и в деньгах, которые ушли не той стороне на этапе 2. Если хотите пройти его с картой в руках, напишите нам: ответим фактами по вашему сценарию.
Материал носит информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Сроки и условия приведены по договорам проектов, которые представляет DOMA, в редакции 2026 года, и могут отличаться у других продавцов. Проверяйте документы с независимым юристом.
Источники: договоры проектов DOMA в редакции 2026 года (договор координатора, Leasehold Agreement, договор подряда с Приложением 3 «Акт приёмки этапа»), практика сделок DOMA 2024–2026, индекс DUVI (выпуск 1, данные июля 2026), отчёты управляющей компании Betterplace по Green Harmony за 2025 год, статьи блога DOMA по ссылкам в тексте.
Частые вопросы
Сколько времени занимает выбор виллы на Бали?
По практике DOMA от первого запроса до депозита проходит 2–6 недель. Быстрее выбирают те, кто пришёл с готовым бюджетом и сценарием (аренда, жизнь, комбинация) и сразу запросил документы по двум-трём объектам. Дольше всего занимает не просмотр, а проверка: зона, земля, разрешения и договор.
Может ли иностранец владеть виллой на Бали?
Напрямую землёй в собственности (Hak Milik) иностранец владеть не может. Рабочий путь для физлица: долгосрочная аренда земли (лисхолд, Hak Sewa) на своё имя через нотариуса, в договорах DOMA это 29 + 10 + 30 лет. Покупка через собственную компанию PT PMA под код недвижимости 68111 для новых компаний с мая 2026 года на Бали закрыта.
Какие документы нужно проверить до депозита?
KKPR участка и его назначение, сертификат земли и на кого она оформлена, PBG с коммерческим назначением здания (если планируете аренду), NIB и код KBLI компании-продавца, финансовую модель на рыночных данных, а также условия договора аренды земли: продление, переуступка, наследование, судьба построек.
Как проходят платежи при покупке off-plan?
Депозит фиксирует юнит и цену, дальше 30% после подписания договоров, 30% после акта этапа 1 (фундамент), 30% после акта этапа 2 (конструктив) и 10% при подписании акта приёма-передачи BAST. Деньги идут только за завершённые и принятые по акту этапы. Плата за землю вносится через нотариуса и оформляется на вас.
Сколько строится вилла и как контролировать стройку?
Срок стройки 2-спальной виллы 72 м² по договору подряда 10 месяцев. Стройка разбита на три этапа с фотоотчётом и актом на каждом, отчёты инвестору приходят раз в две недели в личный кабинет. На этапе проверяется соответствие спецификации, материалам и срокам, за просрочку в договоре предусмотрена неустойка.
Что такое SLF и BAST и почему они важны при приёмке?
SLF подтверждает, что здание построено по PBG и пригодно к эксплуатации. BAST (акт приёма-передачи) подписывается после SLF: с его даты идут гарантии подрядчика (5 лет конструктив, 2 года инженерия, 1 год отделка) и вносятся последние 10%. К акту прилагается дефектная ведомость со сроками устранения.
Что нужно, чтобы легально сдавать виллу в аренду?
Стек документов: KKPR и PBG с коммерческим назначением, SLF, NIB с кодом KBLI 55193 и NPWPD для местного налога. С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без этого пакета по спискам министерства туризма. Для иностранца-физлица пакет обычно обеспечивает лицензированная управляющая компания, под которую включена вилла.
Какую доходность считать реальной?
Средняя загрузка по всем листингам Убуда около 37%, у активных вилл по Бали 60–65%, у вилл партнёров DOMA под управлением 87%. Чистая доходность управляемой виллы 10–15%, факт по сданным виллам партнёров 12,8%. Любая цифра выше рынка в презентации требует проверки финмодели по методике из статьи о 15–17% застройщика.